长租模式剖析：北京通州区又一长租公寓爆雷 EX

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长租模式剖析：北京通州区又一长租公寓爆雷

作者：毕明

随着蛋壳公寓、咖啡猫公寓、寓见、左旗公寓、乐栈等一批长租公寓近年的先后倒闭，国内租赁行业迎来了一批长租公寓的倒闭潮，也给城市庞大的租房人群，特别是大学毕业生、城市白领、老年家庭等长租公寓的主要群体抹上一层沉重的阴影。

近日，有数名通州区法院工作人员来到位于北京市通州区翠屏西路 60 号的逸旅阳光酒店公寓，张贴强制腾退公告。现场很快聚集了几名中老年住户察看告示，法院工作人员口头通知他们须限期搬离该酒店公寓。

图 1：位于北京通州九棵树的逸旅阳光酒店公寓

据笔者了解到，该酒店公寓的大房东于 2017 年将该酒店公寓整体转租给二房东北京同创易家企业管理有限公司 10 年。二房东同创易家公司实际控制人楚某随后通过伪造一些假材料，诱使大量客户从二房东手上转租该酒店公寓的酒店房间 10 年。每户一次性付款数十万元致数百万元不等。2018 年底前后，楚某弃房卷款潜逃，据说辗转逃往缅甸金三角。

楚某于 2019 年下半年被抓获回国归案，列为诈骗案被起诉。在此期间，大房东多次纠集自称“黑社会”的数十名人员来到酒店所在的格瑞雅居小区，打砸该酒店公寓，断电封门，驱赶酒店公寓内的数十户长租住户。同时，大房东起诉二房东并于 2020 年底胜诉。于是，如上面所描述，大房东于 2021 年 4 月与法官来到酒店公寓，贴出告示，要求住户强制腾退。

图 2：被打砸的逸旅阳光酒店以及大房东纠集的社会人员

是经营不善，还是有意欺诈？对于这个典型的长租公寓爆雷案例，笔者从细节入手，经过调研了解，对该案例中的几处关键点进行了剖析：

一、大房东有意提前与二房东解除租约

大房东在二房东 2018 年底逃跑之前，明知酒店公寓已经住满数十户共计一百余人，仍与二房东提前于 2018 年第 4 季度签署了《租赁解除协议》。

大房东和二房东提前签署《解除协议》，意味着大房东已经知道该长租公寓即将爆发风险，而大房东明知爆发风险后将导致一百余租客可能无家可归，仍然未通知租客而片面与二房东解除协议，其本身存在过错，对于后续事件的爆发负有不可推卸的责任，应对租客承担部分赔偿。

二、在案件未终结之前，是否强制清退租户

据从北京通州区建委及其它渠道了解到，该酒店公寓的大房东张某已经因多起被诉案被列入失信被执行人，而他的逸旅阳光酒店公寓近年也被用于四处抵押融资，被查封和司法拍卖多次。

所以，此番在该酒店公寓又发生集资欺诈案件，是否有大房东串通诈骗的可能性？在二房东楚彪的诈骗案未终审定论之前，恐怕谁也不能给出完全否定的答案。故此，在大房东涉案背景不清的情况下，租户既损失了 10 年的租金，又被强制腾退而无家可归，导致该酒店近年出现连续的群体上访，有关部门这种做法是否合适？

图 3： 大房东纠集至北京格瑞雅居小区内并自称黑社会的人员

三、建议实行第三方租金监管

今年的两会上，合肥市政协委员孙森对此建议，严格禁止“高进低出”、“长收短付”的经营模式，推行第三方资金监管制度。

笔者认为，随着信息传播和科技进步的速度进一步加快，各种行业内创新远超过监管部门的关注范围与层面。创新无可置疑是一件有利于社会进步和生产力提高的好事，但也需要对创新进行一定范围内的监管，特别是打着创新的旗号进行套利与欺诈的行为。

笔者颇为支持孙森委员提出的第三方资金监管制度，针对住房租赁企业、有关中介机构及从业人员，构建住房租赁信用体系。采取信用分级方式，建立一套信用等级认定标准，实现信用分级结果公示，并根据信用等级评定结果采取相应的奖励或惩罚措施，这些能从行为过程的角度，对长租公寓以及其它房屋租赁细分领域产生良好的长效监管意义。

据了解，该公寓的业主已于近期集体向北京市通州区法院提交执行异议。