贺军：中国房地产调控已到破釜沉舟时刻

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如果我们想避免情况进一步恶化，中央政府可能会对房地产进行两岸监管，甚至采取极端的方法冻结市场交易。我们过去分析过，不让银行拖累可能是房地产监管的底线，但现在看来，当社会不稳定的风险更大时，银行的利益也可以牺牲

我国房地产调控政策不断出台，第三轮调控迫在眉睫。安邦咨询(Anbang Consulting)高级研究员何军(音译)总结了2010年中国的经济特点和房地产政策的不断变化，他认为中国未来的宏观调控面临三大风险。以下是他观点的全文:

2010年中国经济的特点可以从以下数据中反映出来:经济增长率为10%，gdp总量超过37万亿人民币，政府财政收入超过8万亿人民币，地方政府土地出让收入超过2万亿人民币。可以概括为“经济高速增长，政府口袋膨胀，卖地收入上升”。

然而，中央政府尽了最大努力来调控房地产，但效果却不尽如人意。国家统计局数据显示，2010年前11个月，70个大中城市房价上涨7.7%；根据中国社会科学院的数据，2010年中国房价上涨了15%。对于高房价，各界人士还是怨声载道。面对全社会的不满，中央和国务院领导人在房地产问题上不断表现出强硬的立场。去年年底，温家宝总理表示，去年两轮楼市调控措施落实得不够好，他将努力在任期内将房价恢复到“合理价格”。国务院副总理李克强也强调，房地产市场的调控要坚定不移。官方舆论也为进一步监管创造了动力。人民日报近日发表文章称，楼市调控政策的实施需要多方努力，尤其是依靠地方政府的强力实施。央视在采访国务院智库时，甚至痛斥“一些地方政府是卖地的大公司”。

显然，这项政策的矛头直接指向了地方政府。事实上，地方政府是去年房地产市场的最大受益者。尽管调控严格，但卖地收入依然一路攀升:2010年全国土地出让金2万亿元，其中1.24万亿元位居前20位城市，较2009年的9230亿元增长约34%。2010年，北京、上海、大连的土地出让金大大超过1000亿元，分别达到1628亿元、1530亿元、1117亿元。土地出让金对地方财政的重要性不断增加。2010年，北京土地出让金占全年财政收入(2353.9亿元)的近70%，上海土地出让金占财政收入(2873.6亿元)的53%。

如果中央政府对去年房地产调控的结果感到愤怒，那么目标一定是地方政府。从十七届五中全会和中央经济工作会议精神来看，中央本应把重点放在经济转型、结构调整、节能减排、产业创新上，却一再受到房地产调控的约束。事实上，中国的宏观调控政策已经被房地产调控绑架了。

安邦首席研究员陈功表示，未来中国宏观政策面临三大风险:

第一，中国宏观调控可能会因为房地产调控而彻底崩溃。中国的房地产不仅是吸引黄金的黑洞，也是炮制财富和资产泡沫的源头，所以很多可敬的央企都忍不住要集群进入房地产市场。我们可以看到，中国的城市化进程在很大程度上被简化为卖地、建房、搞房地产的过程。中央政府两年推出了4万亿的经济刺激计划，但这两年地方政府仅从土地出让金就一共赚了3.6万亿左右！也就是说，中央政府花钱刺激经济，结果经过一些资源的转化，几乎全部变成了地方政府的预算外收入。房地产正在成为一个搅动银行、金融、市场、整个社会的庞然大物，大大降低了宏观调控的效果，以至于实施宏观调控的国务院存在的必然性大打折扣。

第二，中央和地方的利益冲突达到了新的高峰。过去中央和地方的利益总体上还是一致的，政府体制的运行还是一致的。然而，在这种情况下发生了一个关键的变化。由于中央政府在房地产调控方面一再失败，与地方政府的利益发生了重大冲突。开发商和地方政府形成的“利益共同体”，对中央政府政策制定和执行的权威性和有效性提出了极大的挑战，这也是为什么人民群众有“总理不能管总经理”的讽刺意味。我们的观察表明，面对房地产“利益共同体”，中央政府部门的利益高度一致，意见空前统一。住房和城乡建设部和国土资源部官员的一系列声明可以作为观察窗口。

第三，房地产问题引发的社会不稳定迹象可能会迫使深层次的体制改革提前启动。毫无疑问，中国的许多社会不稳定现象都与土地和房地产有关，人权的底线，如财产权和生命权，会因为土地和房地产的巨大利益而一再被打破。这些矛盾和冲突加剧的副产品是改革势能的积累。一旦这些问题恶化到一定程度，就有可能迫使国内深层次的体制改革(比如政治体制改革)在没有做好充分准备之前就提前“引爆”。而2012年很可能是一个重要的转折点。

最终分析结论:

有鉴于此，如果要避免形势进一步恶化，中央政府可能会对房地产进行两岸调控，甚至采取极端手段冻结市场交易。我们过去分析过，不让银行拖累可能是房地产监管的底线，但现在看来，在社会不稳定风险更大的时候，银行的利益也是可以牺牲的。