券商预警：万亿库存压顶

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如果不出意外，2008年国际金融危机爆发后出现的“去库存”压力可能会再次降临房地产行业，2009年开始的补货压力可能会变成去库存压力。

对于房地产行业来说，决定未来供应量的是商品房的建筑面积。平均新建面积一年多就会形成市场供给。由于2009年和2010年楼市的爆发，新建面积急剧扩大，2011年下半年将出现大量新供应。根据国家统计局的数据，2010年底我国商品房建筑面积为31.5亿平方米，2012年后将进入住房市场供应。2010年，全国商品房销售总面积为10.43亿平方米。即使不包括经济适用房，供应量也增加了两倍。

随着宏观调控的进一步深入，销量会进一步萎缩，库存会达到历史新高。这也意味着房地产开发商的重点将不再是买地开工，主动销售将是现阶段的主要命题。

回到去库存化的时代

2008年困扰许多房地产开发商的库存问题可能会再次出现。

5月10日，长城证券房地产分析师刘坤发表了题为《去库存时代》的研究报告。研究报告显示，一季度房地产上市公司库存环比增长9.0%，同比增长40.3%，绝对值达到9005亿元，创历史新高。刘坤的结论是，在政策压力大、库存高、景气下滑的背景下，房地产行业已经开始进入去库存化时代。

一季度，招聘、保险、宛宛、黄金四大房地产公司存货总额3709亿元，占房地产上市公司存货总额的41.2%。

刘坤认为，从相对水平来说，月平均销售额是上市房地产公司年销售额除以12，存货淘汰周期是以季度存货/月销售额来考虑的。经计算，房地产上市公司的存货消化周期为25.7个月，万金兆宝四大龙头企业的存货消化周期为22.6个月，接近历史最高水平。

虽然算法和统计不一样，但趋势不容质疑。截至2011年第一季度，两市136家上市房地产公司存货价值高达9865.14亿元，比2010年同期的7041.46亿元增长40%以上。

数据显示，招商局、金地、万科、保利一季度存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。

随着库存的持续显著增长，销售量下降，周转率下降。

中国指数研究院9日发布的数据显示，5月2日至8日，35个监测城市中有25个城市商品房成交量环比下降，其中13个城市成交量环比下降30%以上，徐州、昆明、三亚、温州下降50%以上。

库存的持续增加不仅与不断加强的宏观调控下上市房地产企业的下降速度有关，也与上一个景气周期下各地的巨额建设直接相关。

世联地产(002285)近日表示，通过测算，2011年第二季度全国潜在供给面临扩大趋势。世界联合房地产认为，2009年下半年至2010年上半年的大牛市导致新开工面积大幅扩大，这将导致2011年4月至11月市场出现大量新的潜在供应。在世界联合地产长期监测的40个城市中，北京、杭州、苏州、南京、上海、温州的潜在供给将大大超过实际需求。

世联地产认为，目前通胀形势严峻，加息压力依然存在，政府频频发出政策不放松的信号，可能再次抑制市场需求。二季度市场成交量不容乐观，部分供大于求的地区面临更大的价格下行压力。一方面供给明显增加，另一方面需求受到一刀切政策的限制，调控政策下的观望心态共同导致需求减少，很可能出现供大于求的局面。

坏消息总是接踵而来。除了浙江部分银行将首套房贷首付上调至40%，利率比基准利率高5%-10%之外，中信银行(601998)甚至向中国房地产市场发出了罕见的风险预警。

据悉，5月5日，中信银行风险管理部总经理石源在季度电话会议上表示，中信银行已经清楚地看到了今年房地产市场的巨大风险，中信银行计划将今年房地产贷款增量减少三分之一。

企业直接回应

随着调控的进一步深入，销售难度逐渐加大，很多房地产企业感受到了现实的压力。

根据万科发布的最新数据，2011年4月，公司实现销售面积67.8万平方米，销售额79亿元，分别比2010年同期增长7.1%和1.3%。

万科秘书长谭华杰5月3日在万科4月业绩发布会上表示，交易速度普遍放缓，随着新供应的不断上市，行业库存压力将进一步加大。谭华杰表示，虽然万科前四个月库存达到1500亿元左右，但截至第一季度末，现房仅占万科库存的3.1%，低于2010年底的4%，表明万科去污率跑赢市场。

至于销售放缓，万科官方解释是主要受可得来源较少影响。但在5月初的机构投资者电话会议上，一位出席会议的机构投资者告诉本报记者，谭华杰担心调控带来的库存增加。他认为，深圳等地的限价和限购政策导致万科部分楼盘未能如期开盘，影响了万科的销售，导致库存增加。

万科的经历是目前房地产行业最普遍的现象。在库存高销售慢的情况下，降价成了为数不多的选择。

5月11日，凯撒向本报正式确认，其深圳龙岗凯撒大渡汇项目均价已从2万元/m2下调至1.7万元/m2，大幅降价3000元。

该项目于5月1日正式开业，初始起步价在1.8万元/平方米以上，均价在2万元/平方米以上。目前项目售价已改为均价17000元/m2，起价16000元/m2。

然而，这并不是凯撒第一次降低这个项目的价格。早在一个多月前，凯撒的一位知情人士告诉本报记者，鉴于大都市的地理位置，平均售价预计为每平方米25000元左右，但一个月后，这个数字降至每平方米17000元。

对于降价的具体原因，凯撒官方向本报解释:首先，因为大都市是一个未完成的建筑改造项目，投资成本低，利润是空房。虽然这种促销会降低利润率，但快速的销售可以有效降低营销成本，对冲降低的利润，因此促销活动对项目的整体利润影响不大；第二，保持资金充裕和快速周转是公司的发展模式，有助于公司把握未来的发展机遇。