彭文生：房价下跌不会导致中国经济“硬着陆”

本篇文章1879字，读完约5分钟

今年以来，中国政府调控房地产的政策有所增加:限购政策从一线城市延伸到二线城市；房产税试点也已出台；《政府工作报告》提出在5年内建设3600万套保障性住房...因此，人们越来越相信这一轮调控将是长期的，房价将大幅下跌。然而，也有一些投资者对调控政策的可持续性表示怀疑，主要是因为房价的大幅下跌将导致中国经济的“硬着陆”。今天，本期“首席观点”栏目嘉宾、中国国际金融公司首席经济学家彭文生对此发表了自己的看法。他认为，如果现阶段房价大幅下跌，中国经济短期内可能会受到负面影响，但风险是可以控制的。中国政府加强房地产调控，在控制中国经济中长期风险方面迈出了重要一步。现在的关键是如何有效实施，同时容易放松甚至改变方向，不受短期经济波动的影响。

房价下跌对中长期房地产投资影响不大

记者:房地产投资约占我国固定资产投资总额的1/4，是近年来我国经济增长的重要支柱产业。房地产投资的变化无疑会对中国经济产生更大的影响。在你看来，这一轮房地产调控会对房地产投资造成多大的减少？

彭文生:我认为房价下跌对中长期房地产建设投资影响不大。具体分析如下:

首先，中国房地产市场具有明显的双重特征，二三线城市房地产投资的重要性远远超过一线城市。一线城市在全国房地产投资中的比重逐年下降，2010年仅为13%。二三线城市的比重近年来稳步上升，占全国房地产投资的87%，未来房地产建设投资将主要依靠二三线城市的发展。我们进行了敏感性分析，即如果全国房地产投资要增长20%，一线城市和其他城市需要多快才能保持增长速度。我们发现二三线城市的增长率在很大程度上决定了全国的投资增长率。例如，如果二三线城市的增长率达到25%(相当于2000年至2009年的平均增长率)，即使一线城市的房地产投资下降，全国房地产建设投资的增长率也可以保持在20%以上。

为什么二三线城市的房地产在过去10年里一直保持高速增长？近年来，投资需求的上升起到了一定的作用，但我们认为，一个更重要的结构性原因是中国正在经历快速城市化。历史数据表明，房地产建设投资增长率与各省城市化率高度相关。安徽、四川等省近年来经历了快速的城市化进程，而房地产投资相对较高。通过回归分析，我们发现城市化率每增加1%，房地产投资就会增加11.8%。目前，中国的城市化率仍低于其他国家，而许多省份(尤其是内陆省份)的城市化率仍在40%以下，因此未来城市化对房地产投资的推动潜力仍然相对较大。

我们预测，未来五年，内陆省份的城市化进程可能会保持快速增长。这个判断的依据包括:二三线城市房价相对较小。如果现行的房地产调控政策能够得到有效实施，将改变房价过度上涨的趋势，有利于这些地区房地产的长期可持续发展；沿海地区劳动力成本上升，导致许多劳动密集型产业向内陆省份转移，这一过程的完成至少需要几年时间才能促进内陆城市的城市化；政策层面继续推进城镇化(特别是中小城市)，十二五规划明确提出未来五年城镇化增长4%。近年来，基础设施投资向内陆省份倾斜，也促进了这些省份的城市化。比如中国高速铁路网的建设会大大增强内陆城市的吸引力，而高速公路的建设会使中小城市与大城市的联系更加紧密，从而增强中小城市对农民工的吸引力。

如果二三线城市中长期住房需求保持强劲，且这些城市是全国房地产投资的主要组成部分，那么中长期内全国房地产投资增长下行风险有限。从经济周期或短期来看，房地产市场已经降温，交易量在一段时间内大幅下降，可能导致房地产投资大幅放缓。2008年，房地产调控使一线城市房地产投资增速由正转负。但其他城市的需求起到了支撑作用，使得2008年全国投资下降但仍保持26%的增长。

其次，从本轮调控来看，短期内房价下跌可能会明显减缓商品房投资，但保障性住房建设会起到缓冲作用。十二五规划提出未来五年建设3600万套保障性住房，其中1000万套今明两年开工，到2015年保障性住房覆盖率达到20%。在今年的工作报告中，中央把保障性住房建设放在了非常重要的位置，从财政支持、地方领导责任制建设等方面都有明确阐述。

经济适用房对房地产有重大影响。我们估计，2010年经济适用房竣工投资约为8200亿元，带动房地产投资增长约5个百分点。政府宣布，2011年保障性住房总支出将超过1.3万亿元。如果能够实施，将使房地产开发投资增加约10个百分点，国内生产总值增加约1个百分点。目前，政府财政收入增长强劲，财政支出明显向民生倾斜。与此同时，社保基金和保险基金最近也开始介入。基于中央政府在政治层面的重视，我们认为今年保障性住房整体融资问题不大。上一页123下一页