贾康：房地产调控与房地产税

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如果当地政府真的降低地价，基本供需状态不变，哪个开发商会低价卖房子？地方政府压低地价的行为等于增加了房地产开发商空房的暴利

关于中国的房地产调控、房产税等问题，现在整个社会的心态都显示出大家都很关注。网上的观点和媒体的报道多是指责，我觉得应该更理性更认真的讨论这个问题。从全球来看，在2010年10月1日之前，政府就有了推动房产税试点的态度，也就是“税基评估模拟空转向”的房产税，也就是我们经济学中的房产税和房地产税，这应该是我们正在进行的新一轮房地产调控中不可或缺的

这项宏观调控和房地产调控的新政策应该而且正在宏观调控层面明确确立双轨总体规划框架的目标。让政府归政府，市场归市场。在房地产领域，政府要明确认识到有两条轨道，一条是担保轨道，一条是市场轨道。最高一级要由政府统筹管理，要设计一个全国的“顶层计划”。

住房保有为什么需要房产税？财税体制改革与大局密切相关。面对“十二五”，我们迫切地感到，1994年形成基本制度框架的分级分税制，在“十二五”期间应该有一个自上而下的衔接。

现实生活中，有一个很突出的问题，就是如何在省级以下的地方范围内构建地方税收体系？我们还看不清楚现实生活中的地方税体系是什么样的，但我们已经看清楚了如何合理化，一个重要的支柱应该是房产税。因此，在一定意义上，房产税不是房地产调控的首要考虑，而是整体改革的首要考虑。

地方税作为一种制度，是最先推动房地产税的，因为它可以使地方政府内部形成合理的物质利益导向:只要地方政府集中精力优化投资环境，提高地方公共服务水平，其财力建设就可以随着政府职能的履行而壮大。这种符合市场经济取向的机制，是房产税能够发挥的最重要的积极作用，能够支撑整个配套改革。

我觉得房地产的整体矛盾可以从供求关系来理解。最重要的限制是自然垄断的土地。有人说是因为地方政府对土地形成了垄断，抬高了地价，进而抬高了房价。我觉得这种理解其实并不成立。如果地方政府不拥有土地所有权，政府不代表国家拥有最终所有权来实施土地租赁管理，任何其他主体，包括私人管理，也必须被垄断。最典型的垄断案例是日本成田机场。时隔半个多世纪，第二条跑道因几处钉子户而无法建成。那里的地价高吗？高得不可思议，政府花了五六十年才买下这块地。所以这个问题是个伪命题:据说是地方政府造成了垄断。不，这里真正的问题其实是面对自然垄断。

在合理的规划下，最基本的问题是引导需求，但最重要的关键点是促进供需动态平衡的制度安排，即如何在有限供给的约束下理顺需求运行机制。如果当地政府真的降低地价，基本供需状态不变，哪个开发商会低价卖房子？当地政府压低地价的行为等于增加了他牟取暴利的空余地。如果开发商以很高的价格拿到土地，但供需双方的情况相对均衡，无法达到开发商预期的高房价，那么这么高的价格拿到的土地只能烂在自己手里。这样才有可能让房价回到更合理的位置。所以根本的办法是改变供需平衡，而不是政府低价卖地。这个原则要讲清楚。