许小年：房价没有最高只有更高

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房价上涨的原因很简单:需求大于供给，或者供给小于需求。 影响需求的长期因素有城市化、适婚人口增加、收入增加等。城市化和人口变化缓慢，收入增长与国内生产总值大致同步，即每年8%至10%。这三个长期因素很重要，但不能解释短期内房价暴涨的原因。 在决定需求的短期因素中，最重要的是货币供给。2009年，广义货币m2增长了27.7%，而同期名义国内生产总值仅增长了6.7%。通俗但不严格的说，实体经济不需要那么多钱。多出来的20%的钱都去哪了？楼市和股市。就像给病人输血一样，一旦超过身体需要，必然会在脸上、腿上、屁股上肿起来，经济学上称之为“泡沫”。 过剩资金主要通过贷款进入楼市。不仅房贷好贷，房地产商的开发贷款都不是问题，借给工业企业的钱都转化成企业的利润和你的收入。随着收入的增加，“衣食无忧，想色欲”，色欲一定要有住的地方，于是买房需求上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，只是央行印出来，商业银行转给你的一纸堆砌。反正纸上印着毛主席像，用它可以100元起买东西。随着贷款和纸币的泛滥，土地价格和房价飙升。 货币过度对购房需求的影响还有另外一个渠道。虽然是间接的，但其重要性不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多票，通货膨胀是早晚的事。为了防止储蓄贬值，人们纷纷提出存款，购买实物资产。除了黄金，能买到的实物资产就是房子。房价不应该涨有什么原因吗？ 看供给面。 对短期供给影响最大的有两件事:2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。面对需求下降和资金链断裂的危险，房地产开发商不得不缩小开发规模，导致2009年供应不足。没有人预料到2009年的货币供应量会在几个月内释放出来，而房地产开发需要时间，供应不可能马上跟上。货币刺激的需求得不到满足，巨大的购买冲动全部发泄到价格上。 有人说2007年的宏观调控太急太强，其实不然。早在2005年和2006年，经济就已经出现过热迹象，所以当时应该适当收紧。决策层的gdp处于主导地位，而且行动缓慢。到了2007-2008年之交，当cpi通胀率达到两位数时，它急于抛出一剂猛药，却意外地赶上了2008年下半年的金融危机，于是又来了一个180度的大转弯。由此可见，宏观调控不靠谱。由于这个问题不是本文的主题，这里就不讨论了。 楼市就像股市。需求越强，卖家越不愿意卖。随着供应越来越紧张，开发商被拿出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为什么要盖盘？原因与农民在歉收年份囤积粮食完全一样——价格预计会上涨。为什么看涨？开发商计算过，在通货膨胀的压力下，买房是保存居民储蓄价值的最佳方式。这让我们回到货币超调和通胀预期的问题上，这一方面刺激需求，另一方面减少供应。 决定房地产长期供给的最重要因素当然是土地。在现行政策下，土地供应已经封顶，“18亿亩”农地红线成为名副其实的高压线，不可触碰。坚持这条红线，待开发的土地会越来越少，但人会越来越多。居民自然认为“房地产永远是稀缺资源”。在这条红线下，房地产开发商忙着囤地，因为“土地永远是稀缺资源”，越来越稀缺的土地就相当于给房价上了保险。买卖双方都看涨会有什么后果？房价不是最高的，只有更高。【/h/】供需分析很清楚，稳定房价是有办法的，无非是抑制需求，增加供给，调控供需的关键是改变市场参与者的预期。【/h/】城市化、人口、收入带来的需求是自然健康的，不需要调控。治理的重点是滥发金钱造成的虚假需求。既然是货币的错，“要系铃铛”，那么央行就应该收紧货币政策。货币政策一关闭，不仅贷款减少，通胀预期也降低，居民买房保值的动机减弱，需求进一步减少。上一页12下一页