李稻葵：房地产是旋涡也是改革的牛鼻子

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如果把中国经济比作一架正在航行的大型飞机，那么2011年的飞行过程中，最需要注意的是什么？李稻葵的回答是:“房地产是一个漩涡，也是今年改革的鼻子。”

2010年1月18日，央视中国经济年度人物揭晓谜底。中央银行货币政策委员会委员、清华大学中国经济研究中心主任李稻葵成为自央视11年年度人物评选以来第四位获此殊荣的学者。对此，颁奖仪式的解读是:“李稻葵的当选表明改革开放进入了深入阶段，需要进一步的适合中国国情的理论支撑。”此前，吴敬琏因其市场理论、张因其公司治理理论和因其中国改革理论而连续多年被评为年度人物。三位经济学家都是在特定的历史时期当选的。

在宏观经济和房地产调控的关键时刻，李稻葵提出了“突破”理论。李稻葵说:“中国的经济增长在短期内非常好，但现在遇到了一些体制瓶颈。解决这一瓶颈的突破口是改革现行的房地产开发体制。”

房地产必须改变

“我们不能低估当前的房地产开发体系。这不仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。”李稻葵认为，房地产业集中了国内经济的各种矛盾。"改革应以房地产行业为突破口."

两年前，李稻葵提出了“二手房改革”的理论。当时记者采访他时，他认为之所以需要“二手房改革”，是因为房地产市场的完全商业化并不能解决中低收入人群的住房问题。

李稻葵认为，当前房地产业的发展涉及几个重要问题:首先，它涉及到城市化进程。“如果房地产价格继续上涨，农民工如何成为城市居民？如果城市化进程大大减少，中国未来的发展潜力肯定不会得到充分释放。”第二，与收入分配有关。如果高收入阶层把存款全部变成房地产，那么房地产价格就会持续上涨，这就意味着收入分配甚至财富分配差距被夸大和放大。“这是一个涉及中国社会中等收入阶层如何发展的大问题。”

财税体制亟待改革

李稻葵认为，解决办法在于改变当地的金融体系。“房地产行业涉及到一个可能是最根本的问题，就是地方财政的问题。”

现实是，目前的经济发展模式使得许多地方政府对控制房地产价格上涨没有太大兴趣。因为一旦房地产价格下跌或增速放缓，土地出让金增速就会下降，土地出让金下降会影响地方建设，地方建设下降会影响地方gdp。房地产价格的变化会引发一系列问题。

李稻葵建议:“把地方政府从经营土地中解放出来，地方政府通过土地出让获得出让资金搞开发模式，转变为地方政府经营、长期持有房地产的资产管理型政府。”

从管理角色到管理服务，地方政府可以通过各种渠道筹集资金，然后结合土地开发自己的房地产，长期持有。根据中国经济的现状，长期持有这些房地产，一定会使地方政府获得长期、稳定、良性的财政收入。

然而，李稻葵呼吁这一改革要求中央政府在没有限制和约束的情况下增加地方政府的转移支付，使地方政府的财政收入更多地与社会发展的需要挂钩，而较少地与地方国内生产总值的增长挂钩。

关于目前的房地产税改革试点，李稻葵表示，这是财税体制改革的一个很好的尝试。“但不要对财产税寄予过高的期望。物业税本身在中国经济现状下很难减缓房地产价格的上涨，因为房地产价格上涨的主要驱动力是投资者。”

根据李稻葵的说法，房地产行业的投资者对房地产价格上涨的预期是10%左右，而房产税只有1%左右。开征每年最高1%的房产税，显然是有差距的，以控制人们对房价每年上涨10%以上的预期。因此，我们不能指望房地产税在短期内控制房地产价格的上涨。

然而，李稻葵仍然希望开征房地产税，即使税率很低。关键是钱要交给基层政府使用。李稻葵认为，这笔钱可以被政府用来直接为当地业主提供“超级物业服务”,包括更好的物业服务如扫街、治安、水处理和环境等，并定期向当地业主汇报进行沟通。这种方法不仅可以打开纳税人与政府之间的良性互动，也是中国财政改革的重要组成部分。