尚教蔚：国家调控重点仍未大力抑制投机性住房需求

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在2011中国房地产高峰论坛上，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员尚教伟表示，从房地产市场供给来看，城镇新增房地产供给在近期仍将保持快速增长趋势。为了维护市场稳定和保障民生，国家调控政策的重点尚未大幅度抑制投机性住房需求。

尚教伟指出，从房地产市场需求来看，房地产尤其是住房的需求主要来自两个方面，一是新家庭的住房需求，二是现有家庭对改善住房的需求。新增家庭的住房需求将呈现下降趋势。根据“五五”人口数据，我国结婚年龄组的人口高峰将在2014年到来。1998年达到城市人口婚姻人口高峰。十一五期间，我国城市化速度呈下降趋势，导致新城增长数量呈下降趋势，新家庭需求呈萎缩趋势。现有家庭的改善需求取决于经济增长和收入分配格局的变化，即家庭收入的储蓄水平。如果中国未来能够保持较高的增长率，实现相对公平的收入格局，那么现有家庭的改善需求可能会在三到五年后，在现有收入增长之后再次释放出来。城市住房需求结构划分，主要看收入水平和家庭结构。鉴于中国人口结构、城市化速度和经济发展条件的变化特点，对改善住房的需求比例增加，对小型住房的需求逐渐萎缩。

从房地产市场供给来看，城镇新增房地产供给近期将保持快速增长态势，十二五末和十三五将进入稳定供给期，但大幅下降的可能性不大。2009年和2010年，房地产开发企业的土地收购开始进入新的高峰，在建项目将在2011年和2012年形成实际有效的房地产供应。近年来，国家加大了对住房保障的支持力度，2011年和2012年将有大量中小住房供应上市。“十二五”和“十三五”期间，城市房地产需求尤其是住房需求的矛盾将逐步缓解，导致房地产开发企业开发建设能力的调整。中国是一个资源约束严重的国家，人均可供开发的土地较少，不允许中国住房建设过度扩张，新增房地产供给长期无法快速增长。中国的经济发展是典型的政府主导型。当房地产业的调整接近经济增长时，中央和地方政府都可以寻求房地产开发的支持。

股市二手房管制比例的示范量将逐步增加。房地产，尤其是住房，是满足居民住房需求的手段和财富项目，是民生保障最重要的组成部分。因此，“十二五”乃至未来十年的房地产调控政策必然以保障民生为重点。“十二五”及未来十年，中国居民和整个社会的储蓄资产仍将大幅增长，人民币升值压力短期内不会得到有效改善，因此投资性住房的巨大需求将继续存在。为了维护市场稳定和保障民生，国家调控政策的重点尚未大幅度抑制投机性住房需求。

尚教伟认为，房屋持有税是最有效的调控手段，也是既得利益者最大的调控工具。因此，住房保有税能否出台和实施，将是衡量房地产调控政策走向的一个重要目标。