中房信朱旭东：开发商后调控时代不调整只好退出

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随着房地产调控的深入，住宅开发商面临着前所未有的压力。在一线城市获得土地越来越难。观望情绪极大地影响了住宅销售。开发商的现金流面临严峻考验，不断尝试成本更高的融资方式。此外，增加商业地产持股比例已成为住宅开发商的新选择，但显然，商业地产不是一种立竿见影的方式。对于投资者来说，一二线城市限购政策没有放松，但信贷政策变得更加严格，购房投资的空大幅减少。中国房地产信息集团执行董事朱旭东在“2011中国幸福城市战略高峰论坛”上对房地产热潮和投资者投资表示赞同。

朱旭东认为，未来几年，保障性住房和公共租赁住房建设将继续增加，以满足大中城市居民和移民的生活需求。开发商可以转向开发高端房地产和高端物业，以满足生活和投资需求改善的消费者的需求。此外，开发商可以改造和开发城市综合体。朱旭东建议，城市综合体的发展需要做好准备。一方面需要专业的团队来持有和运营综合体，另一方面需要对城市综合体有深入的了解。商业地产不像居民楼，经营不善容易导致业务未了。

“开发工业地产也是一个不错的选择，”朱旭东说，例如红星美凯龙和宜家，它们都有开发商投资在大型商店周围开发房屋。朱旭东还建议开发商涌向发展潜力大的二三线城市。他表示，万科、世茂等龙头企业已经开始进入二三线城市，但二三线城市市场巨大，这些大老板无法覆盖整个市场，其他开发商还有很多机会。

“如果开发商在后监管时代不进行调整，他们将不得不转向其他行业，退出房地产市场。”朱旭东笑了。

对于投资者的建议，朱旭东认为，北上广深等一线城市正处于螺旋式过渡时期，在一线城市投资房地产可以保值。所以有条件投资一线城市的人可以“买就买”，即使市场会不断调整，但市场低点一定要高于过去低点。一线城市的“暴利时代”虽然过去了，但投资一线城市还是可以保值的；二线城市处于跨越式发展阶段，投资二线城市升值潜力大，有机会获得巨额利润；三四线城市正在承接转型期一线城市的产业转移，处于波浪式发展阶段。三四线城市的投资是“风险投资”。虽然有风险，但也有很多机会，这需要投资者仔细识别机会。至于投资五六线城镇，短期内几乎没有回报。这是一个长期的投资，需要投资者有一个精准的眼光，放眼未来，进行长远的考虑。