富豪投资住宅热情下降 商铺、海外房产受捧

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招商银行(行情、资讯、点评)和贝恩管理咨询公司发布的2011年中国私人财富报告显示，在国内房地产宏观调控的影响下，投资资产在1000万人民币以上的富人投资国内房地产，特别是直接购买国内住宅的热情明显下降。

在报告调查的受访者中，当被问及未来1-2年是否会减少房地产市场的投资额(包括各种投资方式)时，超过90%的富人表示不会增加房地产市场的投资，一半的富人表示正在逐步从房地产市场撤出资金。2009年初，投资性房地产占这个富人群体资产配置的17.6%，但到2011年初，这一比例已降至13.7%。

与此同时，富人对国内住房直接投资的热情下降，投资方式转向商铺和间接投资。当被问及未来1-2年投资房地产市场的方式是否会发生变化时，不到10%的受访者选择“仍在国内直接买房”，约40%的受访者表示将“转而购买商铺，或通过房地产信托和房地产基金参与投资”。

此前，福布斯中文版与中国建设银行联合发布的《2010年中国私人财富白皮书》(Quotes，Information，Review)显示，超过60%的百万富翁选择了房地产投资。

报告称这个富人群体为“高净值群体”。2010年，这个群体的规模为50万人，预计2011年将达到59万人。

报告称，在对全国30个省市300多名房地产从业人员的调查中发现，大部分房地产从业人员都觉得住宅投资者信心下降，普遍看不起2011年房市的上涨

报告还预测，考虑到房地产市场受到国家监管政策的影响，2011年房地产市场增速放缓，主要原因有三。房地产信贷进一步收紧，将导致房地产企业贷款和信托融资受阻；利率上升导致房地产供需双方的购买和开发成本增加，导致房地产交易量下降；随着“全国八条”的颁布，各省出台了“限购令”，我们预计成交量将进一步萎缩，价格涨幅将放缓或下降。同时，2011年房地产投资比例也将大幅下降，主要原因有两个:首付比例的进一步提高会降低投资杠杆率，政策限制购买多套住房也会导致新房投资比例下降；房地产投资趋于多元化，资金从直接购买住房转向其他类型的投资渠道，如房地产信托基金和海外房地产投资。

报告显示，富人海外资产占财富的比例逐年上升，从2009年的16%上升到去年的19%。近60%接受调查的高净值个人已经完成投资移民或有相关考虑。

在过去的一两年里，国内富人转向海外房地产市场的热情迅速增加。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)中国住房部执行董事安东指出，今年以来，中国人海外购房的目的不再局限于移民和子女教育，纯投资的人数不断上升，占总数的近三分之一。第一太平戴维斯住宅销售部门助理总监陈燕新表示，与2009年相比，中国在海外房地产市场的投资增长率达到近80%。根据第一太平戴维斯的数据，伦敦一手物业的买家有35%来自东亚和南亚，其中mainland China和香港的买家占大多数，中国已成为海外市场最具潜力的买家。

中原地产的一项数据显示，在香港总价超过1200万港元的一手住宅物业交易中，内地人购房比例从2007年上半年的13.3%上升至2010年下半年的35.5%，三年内增长2.66倍。香港置地集团香港住宅物业主管李汉群也表示，内地富人已成为香港市场的主要购买群体之一。新加坡房地产业预测，2011年，中国大陆买家将取代马来西亚买家的购买力。