崔建华：从战略高度上解决房地产困局

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房地产业的发展要在调控的基础上，考虑整个行业的发展路径，实现社会保障与商业化、市场化同步行走。

中国经济:你如何看待中国房地产的现状？

崔建华:至于目前的房地产形势，我用四个字来说是非常不礼貌的。一塌糊涂，也就是所谓的“切而不停”。首先，房地产本身的定位有很大的差异。在中国经济中起什么作用？是支柱产业吗？金融危机后，很多人想把房地产行业纳入国家产业振兴规划，但后来没有这么做。其实差别很大。从实际情况来看，也是一塌糊涂。老百姓和开发商好像不满意，中央好像不太满意。当然，地方政府和他们不一样。我觉得地方政府，尤其是一些地方政府，这几年都在找乐子。因为地方政府可能从房地产行业获得的收益最多，包括土地收益、税收收益等等。

中国经济:房地产的定位差异很大，那么，在你看来，房地产行业应该是怎样的定位？

崔建华:我认为，从正常的定位来看，房地产业应该是支柱产业，这是毋庸置疑的。仅仅因为近年来中国房地产业的发展出现了一些问题，我们不能否认这一取向，也不能否认这个行业需要持续发展，甚至需要在某些地方或某些时候进行振兴。房地产行业的发展也有不均衡冷的时候，所以冷的时候真的需要一些力量去推动。

从房地产行业发展的产业链关系，也就是行业的关联性来看，房地产直接涉及的行业大约有60个，可以带动建筑业、建材业甚至家电行业。根据北京的调查数据，至少有五分之一的新家庭需要新家具或家用电器。从其他国家的发展经验来看，至少在相当长的一段时间内，支柱产业在房地产行业中的地位是没有问题的，尤其是像中国这样一个人口多、地方大、经济总量大的经济体。

现在，整个中国社会的发展进程，比如城市化，都需要房地产业的大发展。因此，在房地产行业的发展中，我们必须保持坚定明确的战略，问题应该是问题，定位应该是定位。这两件事应该不会很矛盾。

中国经济:你认为是什么因素造成了房地产行业的现状？

崔建华:如果这个复杂的情况有一个重点，应该包括两个方面，即所谓的高房价和一些地区。对于目前的高房价，我认为主要有三个因素，一是政府因素，二是刚性需求，三是投机。那么刚性需求和投机都可以归为需求，需求肯定会推高价格。地方政府是一个非常重要的因素。两年前刚发生金融危机的时候，很多地方都是政府给补贴买房。政府来到前台，“政府支持市场”，因为政府需要考虑土地收益、税收等问题，无形中推高了房价。从地方政府的角度来看，他大概不希望房价下跌，因为房价下跌可能会对地方政府的收入和整个经济氛围产生很大的影响，高房价会造成经济繁荣昌盛。

至于一些城市的范围，这些是哪些城市？房价会跌多少？其实房地产企业，包括做房地产研究的，都只是一个模糊的概念，没有具体的量化标准。因此，没有可比较的基础来评价该条例取得了什么成就。那么，你怎么看这个规定的效果呢？与什么时候相比价格下降了？你想降低哪些城市的房价？到目前为止，社会上对这种调控效果的判断存在很大差异。从2010年4月到现在，控制措施出台已经半年多了。根据中国社会科学院的数据，2010年全国房价上涨了15%。如果是3%到4%的通货膨胀率，那么房价会很快上涨15%。以前我们有一句话，房价上涨一般是房价上涨的1到1.5倍，那么如果房价上涨4%，那么你的房价最多应该上涨6%，而你现在是15%，是房价上涨的4倍，超出了人们普遍认为的房价与价格的关系。因此，这迫使我们思考中国房地产业的发展路径和未来的监管政策。随着新的控制措施的出台，现在最容易想到和谈论的就是房产税。

我认为，中国除了考虑新的调控措施之外，还必须考虑一个更高层次的问题，即中国房地产业的发展路径。几十年前或者至少20年前，中国的房地产开发在一开始就存在问题，而且不是普遍问题，而是存在重大缺陷。中国房地产的发展有很多因素，如城市化、资本流动、投机等。其实还有一个很重要的因素，就是制度变迁引发了中国房地产的发展，也就是土地制度改革和住房制度改革，也就是住房商品化。和市场化、商业化一样重要的是住房的社会保障。正是因为商业化、市场化，才出现了社会保障问题。但是，中国几十年的发展道路都是以商业化、市场化为主，而不是以社会保障为主。所以20年过去了，很明显这是房地产行业的一条发展道路。

近两年来，中国开始重视住房的社会保障。2010年建成580万套社会保障住房，2011年建成1000万套。但是中国有600多个城市，不包括乡镇和县城。所以平均人数很少。因此，我认为房地产业的发展应该在调控的基础上，考虑整个行业的发展路径，实现社会保障与商业化、市场化的同步行走。

对于一些地方政府来说，房地产开发行业掩盖了他们的“懒惰”行为。通过出售土地和开发所谓的房地产，地方政府获得了大量收入和国内生产总值，而房地产的繁荣掩盖了地方发展的许多缺陷。在很多地方，在投资方面，最高的地方房地产投资约占整个社会投资的55%，这意味着它客观上已经把房地产作为其经济发展的最重要方面。上一页12下一页