黄奇帆：重庆保障房首尝“1+3”投融资模式

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中国房地产报:住房和城乡建设部提出今年在全国范围内建设1000万套经济适用房。重庆今年建设保障性住房的目标是什么？

黄:从去年开始，重庆就制定了三年内建设4000万平方米公共租赁住房的计划。去年建成1300万平方米，今年建成1300多万平方米。明年的目标是建成1300多万平方米。预计到明年年底，公共租赁住房可以实现200万人住房的目标。重庆去年共开工保障性住房50万套，占全国的10%。截至目前，已建成30万套，占全国的10%。50万套中，公租房20多万套，廉租房和经济适用房20多万套。预计今年将新建49.5万套，其中公共租赁住房20多万套，安置房20多万套。

中国房地产报:有什么手段保证这个目标的实现？

黄:针对住房单轨系统的缺陷，重庆率先提出了政府保障房总量30%~40%、市场配置住房总量60%~70%的“双轨体制”，促进了低端担保、中端市场、高端约束的制度体系的形成，也对高端商品房和投机性房地产投机施加了财税约束。

中国房地产报:实现这个目标需要多少钱？通过什么渠道？

黄:重庆需要1000亿元建设4000万平方米的公共租赁住房。我们采用了“1+3”投融资模式，符合现代市场经济模式。“1”是指财政投入300亿元，有三个来源:一是政府储备取出部分；二是每年新增的部分土地出让金，包括房产税，也可以拿出来；第三，政府预算内的财政收入。此外，700亿元可主要通过三个渠道融资:银行贷款、保险公司融资和社保基金融资。

对于这三个渠道的融资成本，我们认为可以通过以下方式解决:第一，公租房收取租金。以10元租金的一平米为例，4000万平米一年能收到48亿。用这笔钱还银行利息，这个现金流就可以平衡了；第二，在建设4000万平方米公共租赁住房的同时，要建设至少300万平方米的商业配套设施。政府可以从配套设施的买卖差价中收回300亿元还本；第三，在向普通人出租4000万平方米后的三到五年内，普通人总会以较低的价格购买房屋作为自己的产权房，这部分预计实现收入400亿元左右。这三个来源可以平衡700亿的本金和产生的利息。归还本息后，政府还有大部分房子出租，公租房制度可以充分保值增值，没有坏账。事实上，保障性住房的投融资模式是明确的，其建设目标是完全可以实现的。

中国房地产报:重庆有哪些经济适用房的经验值得其他地方学习？

黄:我认为重庆模式可以在全国推广。因为我们的公租房是经济适用房，重庆对经济适用房的建设有“四不收费”——不收建设税、交易税等税费，不收转让费，不收配套费，不盈利。我觉得只要有这个起点，任何政府都应该可以做到，国家也要求。