许小年：以保障房降房价可能性不大

本篇文章1765字，读完约4分钟

中国住房和城乡建设部部长姜伟新要求，今年建设1000万套保障性安居工程是中央政府对全国人民的承诺，是改善民生的标志性工程。各地必须在11月底前全部开工建设。目前，北京和深圳保障性住房建设计划的实施情况并不乐观。经济适用房是解决房地产市场问题的法宝吗？房地产市场的问题怎么解决？

1.土地供应总量固定，经济适用房较多，商品房必然减少；

2.房价的症结在于地方财政。地方财政问题不解决，房价就是打不开的结；

3.如果监管进行到底，可能首先打破资金链的是地方政府，而不是开发商。

题目一:经济适用房能降低房价吗？

辽沈晚报:1000万套经济适用房必须在11月底开工。如此大规模的保障房投放市场后，能否解决目前房价过高的问题？

徐小年:目前房价高反映的是供需失衡，房地产的瓶颈是政府垄断的土地供应。我一直强调的一点是，决定当前房价的不是当前的供需，而是预期的供需。“18亿亩红线”坚定了社会对土地稀缺进而房地产稀缺的预期。干扰房地产的十八大武器(“国十条”、“新八条”)大大增加了未来的不确定性。目前的开发规模随着销量的萎缩而缩小，必然导致未来供应量的下降。调控政策加强而不是削弱了供给短缺的预期，增加而不是减少了房价上涨的压力。

经济适用房能否增加供给，扭转供大于求的局面？我觉得不可能。安居房本身有很多问题。建房用地在哪里？钱呢？谁负责提供交通、商业、学校、医院等配套设施？施工能力够吗？如何保证施工质量？保障房建成后如何分配？公民愿意活下去吗？

即使经济适用房建成成功，商品房价格也不会下降。这是因为经济适用房主要满足低收入阶层的住房需求，可分流的中高端需求有限。由于“18亿亩红线”的刚性约束，土地总供应量是固定的，更多用于保障性住房，而商品房的使用量必然减少。

题目二房价的症结在于地方财政？

辽沈晚报:除了供求关系，还有哪些因素在影响房价，目前房价的症结在哪里？

徐小年:除了土地，货币政策对市场预期的影响也很大。因为加息步伐滞后于通胀，实际利率长期为负，通胀预期上升，购买实物资产需求持续旺盛。在“买总比不买好”、“晚买总比早买好”的心理驱动下，假证、假离婚、个人购买改公司购买等行为大行其道。严格的行政措施压制不了当前旺盛的需求，房价也没有明显回落。

如果政府执意将房地产调控进行到底，能否改变市场预期？也许吧，但问题是监管能不能贯彻到底。楼市调控前几次，一旦政策松动，价格马上就报复性反弹。与以往不同，在控制通货膨胀的大方向下，政府愿意牺牲一两个百分点的国内生产总值来降低房价。然而，地方财政可能成为新的制约因素。

房价的症结在于地方财政，这已经逐渐成为人们的共识。房价的40%到60%左右是地价和各种税收，也就是地方财政收入。如果地方财政问题不解决，房价就是一个解不开的结。

有人认为1994年分税制改革后，财权过度集中在中央，地方财权和事权不对称，地方政府不得不另寻财源，土地财政应运而生。这个分析看似合理，其实并不准确。地方财政赤字的主要原因是支出的过度增长。

题目三:监管后资金链断裂怎么办？

辽沈晚报:宏观调控政策难以持续，那么解决房地产市场问题的办法在哪里？

徐小年:房地产调控让土地金融不可持续。如果监管进行到底，首先打破资金链的可能是地方政府，而不是开发商。然后呢？如果不能附和行政干预的想法，房地产市场的希望在哪里？

像金融行业一样，要从根本上解决房地产问题，还是要靠改革开放。具体来说，开放一级土地市场，增加土地供应，稳定土地价格和房价，彻底改变土地和房屋越来越稀缺的预期。土地的市场化配置会消除土地财政。为了平衡地方预算，有必要改革财税制度。改革的重点不是中央和地方财权的划分，而是政府职能的准确界定和公众对财税的监督。政府应弱化经济职能和投资职能，减少冗员和政府消费，将有限的税收集中用于公共服务和民生。民生工程包括保障性住房建设。换句话说，财政改革的重点是减少支出，而不是增加收入。

简介:徐小年，1953年出生，现任中欧国际工商学院经济金融系教授。自1999年以来，他一直是中国国际金融公司的董事总经理和研究部门负责人。他还曾担任美林亚太区高级经济学家和世界银行顾问。曾获中国经济学最高奖——经济科学孙奖。有评论说，在他看似惊人的言论下，有一种经济学家的独立精神，有市场经济最简单的原理。