张贵林：拉长产业链 保障房项目利润率或达10%

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3月28日晚，由国家商报、搜狐财经、清华大学经济管理学院联合主办的新搜狐企业家论坛在清华大学举行。会前，本次论坛主旨发言人北京居民集团股份有限公司(以下简称北京居民集团)董事长张贵林在接受《国家商报》采访时指出，北京居民在保障性住房建设中有自己的盈利模式，即以整合产业链的方式参与保障性住房建设的全过程，包括设计、开发投资、建设、物流和后期物业管理。每个环节可以赚2%。

支付前10年的费用

对于政府提出的在五年内建设3600万套经济适用房的建议，张贵林将其归因于现有住房供应结构的调整。

至于近几年房价的暴涨，他认为主要原因是供不应求。他解释说，在2000年至2010年的十年间，中国的城市化率每年增长近1%，这意味着城市化人口每年将增加2000多万。如果按人均30平方米的住房需求计算，10年内将增加60亿平方米的住房需求，但在此期间，中国房地产仅售出45亿平方米的住房面积，供应缺口近15亿平方米，因此约25%的需求没有得到满足。

但是这个数据只考虑了10年的供给缺口，并没有累计计算2010年之前的供给缺口和这期间原城镇居民的改善需求，比如曾经和父母一起生活的孩子，现在结婚的新需求，两室改三室的需求，投资投机的需求。

他指出，总的来说，供给缺口的比例至少是40%。“十二五”期间，城市化率将从目前的47%每年增长近1%，到期末达到51.5%，对新住房的需求仍在大幅增长。解决市场供给不足的根本办法是增加供给。在我国的住房供应结构中，经济适用房的比例很低，但在国外成熟的市场经济国家，市场提供约30%~40%的商品房，政府提供至少50%的经济适用房。鉴于1998年房改后，中国房地产市场主要以发展商品房为主，而对经济适用房的建设重视不够，政府现已将重点转移到经济适用房上，以纠正过去几年房地产市场供应结构的不平衡。

应设置“绿色通道”

对于今年1000万套经济适用房的目标，经过测算，张贵林认为，除土地成本外，还需要1.3万亿至1.4万亿元左右的资金。他具体分类分析，说第一部分是建近200万套经济适用房和两套限价房，资金需求5000亿左右，主要靠社会资金解决。根据以往的经验，在这部分，政府只需要给予一些政策支持，比如减免土地出让金，社会资金在保障性住房和两个限价房的建设和运营上基本可以收支平衡。

第二部分是约400万套棚户区改造项目，包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、森林棚户区改造、煤矿棚户区改造等。资金量也需要5000亿左右。主要渠道是工矿企业和相关从业人员筹集，政府可以提供相应的政策。

第三部分是廉租房和公租房的建设。中央今年提出的建设目标是380万套，其中廉租房160万套，公租房220万套，投资金额近5000亿元。这部分资金来源主要取决于政府的财政贡献，因为这部分项目不能马上实现，企业一般很难参与运营。

在资金来源方面，张贵林指出，目前，中央政府已经拨付了第一批350亿元。此外，中央政府代地方政府发行2000亿元国债，优先支持地方政府发展公共租赁住房。同时，根据现行规定，地方政府每年需要划拨至少10%的土地出让金用于保障性住房建设。根据去年2.9万亿元的土地销售收入，地方政府需要从土地出让金中划拨2900亿元。

如今，货币政策收紧导致的信贷规模压缩可能会对保障性住房建设的资金来源产生影响。张贵林呼吁银行对经济适用房给予一些差别化的政策，比如开放绿色通道，对一些经济适用房项目给予适当的特殊贷款。

除了巨额资金带来的压力之外，一些人还担心3600万套经济适用房的土地供应。例如，中华全国经济贸易联合会研究所副所长陈宝存在接受《国家商报》采访时指出，大量保障性住房建设需要大量土地，一线城市和一些发达二线城市目前可能面临没有土地供应的尴尬。

对此，张贵林认为，政府最终会解决这个问题，但他也指出，除了税收和土地支持外，政府还可以鼓励有条件的企事业单位用自有土地建造廉租房和公租房，并优先出租给自己没有住房的职工。同时，试点农村集体建设用地建设保障性住房，实现保障性住房土地供应多元化，也可以部分解决交通拥堵问题。

然而，张贵林反对小产权房合法化，以解决经济适用房的土地供应和资金压力问题，因为小产权房不符合政府的规划，容易扰乱市场。

多环节参与解决利润问题

住房企业无疑是3600万套保障性住房供应的主要参与者，但目前许多住房企业仍在努力寻找合适的保障性住房建设盈利模式。比如万科总裁于亮公开承认万科在保障性住房建设上没有找到盈利模式。中远房地产副总裁徐莉在接受《商业日报》采访时承认，中远集团仍在探索保障性住房建设领域的盈利模式。

对此，张贵林认为，对于万科、远洋等上市房地产企业来说，股东和投资者都有回报的需求，但是房企参与保障性住房建设时的盈利模式确实存在一些问题，因为现在房企参与保障性住房建设的盈利是2%~3%，对于一般上市公司来说肯定是很低的。但是北京朱总，一家专业的社会住房建筑公司，在这方面有自己的竞争优势。

他解释说，在经济适用房建设领域，北京居民始终是在一个产业链上运作的，即在设计、开发投资、施工、物流、后期物业管理等方面，公司都有自己的专业公司，比如在设计方面，公司有自己的设计院和物业管理公司。假设一个住宅项目，一个开发商的利润率是2%~3%。这种利润率似乎不是万科这样的上市公司所推动的，因为对于一个在港股上市的房企来说，如果一个项目没有达到8%的话，是不会做的，但是对于北京居民来说，是会参与的，因为北京居民可以在设计过程中赚钱，可以在开发、物流、物业管理等环节赚钱。每一个环节，何说，北京居民总是通过延长产业链、整合运营来解决回报问题。

张贵林表示，正是因为北京居民在经济适用房建设领域有这样的优势，万科才会选择与公司联手，开拓经济适用房市场。