李志能：房地产政策和房地产转型是必要的

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国务院发展研究中心企业研究所李智能

中国经济网潍坊1月11日电“2011中国文化地产与经济发展高峰论坛”10日在山东省潍坊市召开，由中国经济网直播。在这次论坛上，国务院发展研究中心企业研究所的李智能先生表示，从国家金融安全、结构平衡和各种保障来看，房地产政策和房地产转型是必要的。

李志可以说，商业地产不是纯粹的市场化产品，而是政府所有、政策密集型的产业。

全文如下:

各位领导，各位嘉宾，早上好。第一次来潍坊，不过是浙江京华的，跟山东潍坊有关系。比如李清照晚年在北京度过。我今天演讲的主题其实是一点点。为什么要从房地产的角度转型？我主要从我国这个层面来看宏观经济概念。很多人谈论房子。对于企业来说，要做好项目，对于一个城市来说，要有好的楼盘。中国是一个如此大的经济体，但它在政策方面有其困难。比如日本听了这些话，说要恭喜你，说明你的经济需要发展。从房地产政策的角度来看，当我们看一个发达国家的经济时，它是由四个方面组成的:一是它的传统汽车，房地产，然后是新技术产业，第四是财富投资。其实你是去看美国的。2003年回国的时候，我就说过，我们要进入以地产车为主的阶段。因此，在目前的情况下，我们面临着一个选择。我想提醒大家，在时代背景下看待政策是有意义的。全球政治、金融和产业政策是从一个全面的角度来看待的。在过去的08年里，许多房地产公司都下滑了，但在2008年的次贷危机下，像爱尔兰、葡萄牙、西班牙和意大利，接下来，我们的国家从贫困开始。经过30年的发展，一开始整体国力很单薄。现在如果中国的增长得不到保障，很多改革都做不到，就业非常困难。就中国的综合国力而言，与美国和日本相比差距很大。和美国一样，100多年来一直是世界第一，我们的第二也只是短短几年，所以这是一个概念。作为100多年的世界第一，美国的国内生产总值是30万亿美元，而中国现在是6万亿美元。但是美国在海外的gnp是自己国家的一到两倍，所以相对于美国来说，固定金融资产的概念是40万美元，所以从整体国际来看，中国的国力还是不足的。

第二个概念，从中国的角度来说，就是维护金融安全，相当于无息借给别人3万亿。一个国家的发展从投资阶段到创新阶段，再到富裕阶段。以前中国基本是资源驱动。根据国家促进的基本力量，中国需要促进内需经济，鼓励房地产业，使国民经济更加多元化，使重化工业发展。另外，我想说一个概念。从经济结构来看，不可能单纯依靠重化工业。从财富结构来看，北京有很多人没有买房，工资根本支付不了买房的费用。那么女生有哪些成功的经历呢？找做房地产的比做工业的好。如果中国经济像美国一样陷入次贷危机，意味着中国在房地产方面受到的打击将比美国严重得多。接下来，不仅中国，全世界都需要改善经济。因此，从国家金融安全、结构平衡和各种保障来看，房地产政策和房地产转型是必要的。

首先，从房地产企业的角度来看，房地产企业已经转向商业地产，转向旅游文化地产，还有一个就是养老产业，一般是商业地产。事实上，这个转换使用了两个简单的隐喻。以前房地产公司卖房子就像卖手机，送一些家电之类的。，卖房就完了；再打个比喻，现在是种树，过去是照明。前天见面的时候聊了聊，说中国不是说现在房地产在赚钱，而是说很多房地产商和房地产公司到现在都是合格的，这样后台就可以跨过做房地产的门槛了。我们举个简单的例子。现在国内房地产分布全国各地，绝对赚的钱还不如李嘉诚在北京东华广场赚的钱。李嘉诚在北京东华广场赚了200亿，现在房地产商赚了400亿，所以说做房地产项目。另一个概念是什么？事实上，从目前的角度来看，从竞争的角度来看，住宅项目已经是“红海”，而商业地产是“蓝海”。2009年，是一个分水岭。09年之前暴利，09年之后进入昌黎，所以有人说一句话。我觉得挺到位的。过去是黄金十年，之后是白银时代。不是他没有赚钱，而是从资本回报和投资回报来说，这是一种品质。消费预期的变化我再多说一点。我只是说一个概念。2009年之前，基本面向上，政策也向上。这两个方面的叠加造就了房地产市场；但从2009年初开始，一些地方已经缺乏基本面，但从政策角度基本不可能鼓励。因此，消费和投资的预期发生了动荡的变化。以前很多人有钱买房，没钱买房。2009年，很多突破开始出现。现在，土地将被处理。大家都知道2009年有大量的房地产公司借壳上市，但是2009年到2010年有一些上市公司开始剥离其房地产资产，因为他觉得房地产市场拖累了他，支撑不住他，就剥离了他的房地产。

最后说一下房地产，尤其是商业地产。它不是纯粹市场化的产物，而是政府所有、政策密集型的产业。比如2000年，在同时投资的时候，有的面临一个选择，是投资商业地产好还是住宅地产好？事实上，投资业务基本上没有改变，因为它有一个政府之家，所以所有这些都需要政府共同将其发展之家。今天我就来说说这些。谢谢你。