对话贾康：房产税好于过度行政化调控

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在去年房地产市场最严厉的调控和行政干预前后，重庆、上海和空等地的房产税试点引起了激烈的争论，如果房产税真的被采纳，对抑制房价的非理性上涨有多大作用？《中国时报》记者1月12日专程采访了财政部财政科学研究所所长康佳先生，请他进行深入分析和阐述。 一定有对冲房价上涨的作用 中国时报:如果今年房地产市场在持仓环节进入新的征税期，是否意味着中国房地产行业疯狂投资的时代将结束？ 康佳:房产税改革是我国新一轮房地产调控中的制度建设内容，关系到各方利益，调控的标准和中长期效果。随着中国经济的增长以及经济体制和社会形态的转变，房地产行业的重要性、复杂性和敏感性正得到前所未有的强调。毫无疑问，房产税作为一种税收，在未来几十年内很难改变中国城市化进程中的房价上涨趋势，但肯定会起到对冲房价上涨的作用，使过程更加稳定，减少泡沫。 纵观市场的整体情况，我们可以发现，自我国住房福利分配制度向市场分配演进以来，已经有了丰富的实践探索。现在，基于经验总结和政策理性，要在房地产行业宏观调控层面明确确立“双轨统筹”的框架目标，“让政府归政府，让市场归市场。”如果全面考虑市场经济的发展和和谐社会的构建，除了信用手段和行政手段之外，还必须加上深化改革、制度建设和法制建设等因素，才能体现“治本为主”的高水平调控，回应各方关切。【/h/】如果不开征房产税，本轮房地产调控与过去几年的调控不会有本质区别，也不会改变房地产调控中留存环节税收制度缺失的问题，甚至有可能重新陷入乱控怪圈。因此，相关部门在出台房地产行业相关税收政策时，要明显结合短期和中长期考虑，突出制度建设主线，努力为中国未来几十年的发展打下良好的制度基础。

《中国时报》:人们的问题是，从长远来看，这样的政策对抑制房价上涨趋势有什么作用？ 康佳:查阅历史资料，几十年来，任何一个国家的房产税都没有改变城市化进程中房价上涨的趋势。在此基础上，有人说这个税对调控房价没有作用，但我想问一个问题:你做过有效的计算吗？如果人们没有这个税制，房价会有怎样的变化？显然，这项税收必须有对冲房价上涨的能力。为什么？如前所述，如果我们做一些基本分析，我们会发现，由于这一保留环节中的税收，城市化历史进程中的住房需求绩效、购买意愿和住房价格形成将更加合理和稳定。 总的来说，如果我们将来对住房保有征收这样的税，虽然我们不能在很长一段时间内有效地降低表面上的房价(它可能会在首次推出时引起房价的修正)，但它将使我国房地产市场对商品房需求的总规模显示出较少的泡沫，空购买率下降，资源配置效率和土地利用率提高。 要体现那些“先富起来” 的人对社会的贡献 中国时报:如何看待房产税中“税负加重”的问题？【/h/】康佳:重庆试点有望增加高端住宅业主税负，调整房地产投资消费结构，优化再分配。这一鲜明的特点可能会成为未来中国房产税的特色。【/h/】重庆增加的房产税收入已经明确宣布将用于保障性住房建设。重庆市市长黄提出，重庆市将完善“双轨制”住房供应体系，今年新增公共租赁住房1350万平方米。通过加强土地供应和税收约束的调控，房地产市场将具有合理的结构、均衡的供求和规范的秩序。可以想象，十二五期间，商品房将成为重庆市政府建设保障性住房的资金来源之一。这符合市场经济通行的产能原则和再分配优化原则。 中国时报:有人认为，从目前房地产税制的制度设计来看，“政府对此没有重视，显然准备不足”，评估商品房在全国的价值需要很长时间。你觉得这是真的吗？ 康佳:如果个人财富在纳税后缴入国库，一般原则是“取之于民，用之于民”，但必须包括再分配和调整，而不是具体的“一对一”关系。都说政府粗心，准备不足，偏激。相关研究已经进行了很长时间，而“财产税模拟空回合”已经进行了八年。可以肯定地说，税基评估不会有硬性障碍。从近期可以考虑的房产税试点的特点来看，邓小平理论应该在慷慨的制度建设之后，向我们展示“不争、大胆尝试、大胆冒险”的积极态度，在部分城市进行房产税试点，完善现行调控，推进制度建设。方案设计要注意“循序渐进”的要领，从拥有多套房子或者大面积豪宅的高端人群开始，不要一步一个脚印的去寻求。 有地区差异的试点项目是开始，旨在建立基本框架，然后在徐图进行改进。还要积极征求各方意见，公开讨论，组织听证会和吹风会，积极安排培训交流活动。要特别注意的是，各城市有关部门必须积极建立和完善相应的房地产登记、评估制度和管理机构。通过房地产评估确定税基是国际惯例。 此外，社会所有成员都应得到“保证”，并对所涉纳税人采取“合理”的态度。然而，过度的行政控制(例如，无限期和严厉的“采购限制”)是不可取的。 对于包括公职人员在内的普通中等收入阶层，包括那些在社会上拥有自己的商品房和房产的人，这个税制改革框架应该给出一个非常明确的信息:永远不要覆盖我们现在的家庭。很多人说第一套房子和第二套房子都是改良房，也可以讨论给什么样的灵活性。一定要考虑从高端或者增量入手，让大家在未来的现实生活中共同推动和认可这个税的积极的一面。【/h/】对于增加了税负的高端纳税人，也要消除恐惧:这个税是市场经济调整经验的一般例子，不会让他们“伤筋动骨”，当然也会严格把握“可承受原则”，这是一种他们完全可以承受的再分配调整。他们缴纳了一些税，这些税在进入国库后反过来帮助了弱势群体，这不仅体现了“先富起来”的人对社会的贡献，也促进了社会的和谐，尤其是低收入人群的稳定。至于先富起来，也形成了享受“先富起来”的快乐的正面效应，有利于他们的处境。 不是万能的 应该实行双轨统筹战略 《中国时报》:很多人不同意开征房产税有助于地方政府摆脱对“土地财政”的依赖、调节收入分配差距的说法。还有一种观点认为，如果不触动现行的土地和财税制度，开征房产税，“只会多收纳税人一笔钱”。你怎么想呢 康佳:这种理解包含概念上的混乱。应该清醒地认识到，房产税改革触及的是现行的土地和财税体制，这是制度创新和机制转型所触及的。土地财政导致地方政府的短期行为——出售一块土地赚取收入——切断了这块土地未来几十年赚取收入的可能性，开征房产税可以帮助地方政府解决这个问题。上一页12下一页