陈万志：通过房产税控制房价作用不可高估

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中国经济网3月3日电全国人大代表、民盟中央常委、原重庆市政协副主席陈在接受中国经济网采访时表示，通过房产税控制房地产是一个渐进的过程，其直接效果比其他控制措施要温和得多，尤其是与限购令相比。因此，通过房产税控制房价的作用不能被高估。政府的长期目标，虽然很多人声称要调整房价，但实际上是在培育一个地方长期稳定的税收和税源。

以下是采访记录:

主持人:陈校长，下午好。大家都很关心你这两届的提案。

陈:这次我一共提了20条建议，主要围绕民生问题:

第一，关于收入分配改革的几点建议。

二是建议建立社会风险评估工作机制。

第三，建议建立以民生为导向的保障机制。

还涉及婴儿食品行业、消费品健康安全、银行理财产品标准化、投资者权益保护、电信资费等消费者权益保障。在水利建设中，只强调硬件建设，而忽视了农村基层组织在管理和保护中的作用。政府缺位和制度缺失都是围绕着我们当前研究中发现的一些与民生密切相关的问题展开的。综合宏观和一两个敏感问题的角度有20条建议。

主持人:陈董事长这次专门做了准备。你刚才提到面向民生的保障机制？

陈:目前，各级政府都提出要关注民生，建设公共服务型政府。他们确实采取了很多措施，取得了很多进展。但是，在一些地方，我发现有一种趋势，把民生当成一个篮子，什么都放进去。一旦公布，民生投入比例高达60%甚至70%。

另外，我认为社保、就业、医疗、养老保险是最基本的民生问题，一些基础设施建设，包括娱乐等消费，也属于民生。不过，相对于我刚才所说的5个方面，即更基本的民生问题，有一个确保谁先谁后的问题。

现在老百姓真正最需要的民生问题有哪些？我刚才说的民生稀释，什么都投入民生。五大区享受不够，要明确规范。

对民生的投入，不仅取决于某些地方的领导，还取决于他觉得应该投入和使用什么。这里提出一些建议，民生金融才是人民的真实需求。这里有个民主理财的问题。包括人大的预算约束，政府如何花钱。比如建一个豪华的大剧院，确实是一个民生工程，但是能让少数人享受到，大部分人一辈子也享受不到一次。

刚才我说社保、就业、医疗、环卫、养老这些最相关的问题，一定要有一种机制保障，所以我提出了一个民生导向的机制，主要是为了防止这个问题被规范。当一个篮子形成的时候，就出现了民生问题。

主持人:你刚才说的第一点是分配问题。最近，税收调整一直是大家关注的热点。在你自己看来，税收调整最好的调整方案是什么？

陈:个税调整已经国务院常务会议讨论通过，准备提高起征点。现在提案3000，我觉得很有必要。按照我个人的看法，门槛可以提得更高。

第二，关于整合和分类。我们很多税都是逐项计算的，有些收入项目是给你加的。积分就是不管我有什么样的收入，都会用积分来计算我的收入。现在我觉得改革的方向是要尽可能全面，要明确分类，收入能进入综合门槛就开始综合症，但一定要保持在分类里。

第三，家庭综合评分会用来启动综合症。

第四，个税征收的调整要根据价格等变化，包括通货膨胀，不时进行调整，而不是激烈的舆论，民众在很长一段时间后才会调整一次，甚至建立与价格水平挂钩的动态调整机制，应该从这些方面进行征收。

第五，我们现在分为九个年级。有些年级10万以上有什么区别？45%的比例，按照国务院的很多做法，有没有可能降低类目法？我的提议提到了七类。一开始相对函数比较低的微分法可以小一些，高速的微分可以大一些。一般的表现是中低收入人群少缴税，高收入人群可以多缴税。

主持人:你的对话启发了我。你是重庆人，但我们都知道重庆不是全国房价最高的城市，但却是房产税试点的第一枪。不知道是出于什么考虑。

陈:重庆开征房产税真正的首要考虑是控制房价。重庆房价在全国控制的很好，不是最高的。重庆一直有这样一个目标。另外，我认为以后各地试点探索后，房产税会逐步推向全国。全国人大已表示将在全国范围内提速，有望成为未来重要的地方税。现在地方政府过度依赖土地财政，我们中间调整了一下，就是基于这样的考虑。

主持人:你认为房产税是增加地方收入的手段吗？

陈:增加地方收入已经成为地方收入的重要来源，因为地方政府现在很大程度上依赖土地收入。因为房产税甚至相当大，是留给地方政府的，营业税的中间部分，包括契税等税种，由中央和地方共同承担。

主持人:业内普遍认为重庆版的房产税比上海更为严格，但重庆房产税实施三周后只有两项房产税入库。如果是这样的话，你觉得按照现在的情况，他开征房产税更有象征意义，能达到他预期的效果吗？

陈:准确的说，上个月底，1月28日，我们入库17笔，价值15万，比你的数字新。确实这个地方和我们的预期有差距，但是也有算计。重庆和上海差别很大，主要是高档住房的征收。重庆在考虑通过开征房产税来控制高端，我们的计划高端且受约束；从现在来看，从上海房产税的情况来看，对高端还是有一定的约束作用的。

主持人:你认为我们真的可以通过房产税来降低房价吗？

陈:应该说通过房产税来控制房地产是一个渐进的过程。与其他控制措施相比，尤其是限购，影响要温和得多，效果也远远落后。

因为，它现在征收保留环节。对于新的需求，似乎城市主要通过限制购买来调解。在我看来，房产税在控制房价方面的作用怎么估计也不过分。政府的长期目标，虽然很多人声称要调整房价，但实际上是在培育一个地方长期稳定的税收和税源。

主持人:你刚才提到了限购令。目前已有32个城市发布限购令，但严格程度差异较大，限购令的出台也存在质疑，实际上是从本质上违背了市场经济。如何看待这件事，限购单能否根治是大家共同关心的问题。

陈::我同意这个观点。我想引用一位教授对限购的看法。目标是自觉的，期望是自觉的，流动性过剩是现实的。他很疑惑我们没有针对这个现实，用这个有意识的目标解决了这个问题。他甚至指出，这笔钱是国家发行的，他购买商品的权利受到严格限制。如果这是检查手段，我会问这样的问题，我也会和他们商量。然而，作为中央政府控制房价的紧急措施，他的作用确实有限。

主持人:我们知道重庆限购单曾经准备出来，但是还没有落地。不知道是出于什么样的考虑。

陈:在我看来，地方政府对发布限购令的热情并不高。因为在调控的高压下，各地都非常清楚限购是一种临时措施，绝不是长期政策。特别是我们注意到了上海的影响。2月份上海的楼盘销售出来了，成交面积7.8万。与1月份相比，连锁下降了83%，市区下降了91%。高档房，再加上房产税和限购的使用，只卖了57套，所以房价下降了10%，上海作为一线城市，很有代表性。

但是我有一个观点，限购和房产税对房价的影响需要细分。住房现在上高档，有普通商品房。我们来谈谈中端部分。北京所谓的高端和中端，低端包括实惠都和其他地方不一样，至少分几个方面。我们现在正在全面统计，比如这个月一个区卖了多少面积？销售收入是多少？除了均价之外，他对于高档住宅没有价格，普通商品房的中间部分是什么，甚至低端多少钱。这里有个问题。一个月就卖出了很多高档的房子。如果房价很高，这个会很高。接下来的一个月，中低端的房子会卖很多。这个房价马上降下来吗？不反映真实情况。

上海曾说房价降了10%。这个信号很可喜，因为上海只卖了57套高档房，肯定会拉低整个房价。但我们最关心的是普通商品房中端的房价下调问题。除了经济适用房，大部分都是普通商品房的消费者。其实我个人有另一种看法。收藏高端我有我的看法，但是我觉得高端政府推。放开富人，钱就用来解决经济适用房问题了。

就像手表一样，有几十万甚至上百万的手表，我们通常对几十块钱有不同的需求。为什么现在包括重庆在内的很多地方政府都想控制高端，因为高端一控制，平均房价就会下降？其实我说在房价问题上最好不要用平均房价，是否要用房价分类统计，就像我在收入分配上讲的问题，现在很多问题都提出了收入翻倍的方案，几年内翻倍，而且提出了这样的方案，翻倍还是平均的概念。虽然是指人均收入，但如果说中等富裕阶层在几年内增长了几倍甚至十倍，现在世界银行最近公布了中国的财富集中度，认为1%的富裕家庭有46%。

低收入人群的收入，按照我们十二五规划，增长很少或者没有增长，但平均来看，似乎收入确实翻了一倍，低收入没有翻一倍或者增加多少。现在放低收入人群是有意义的。可分为20%，低收入计入20%。看他们的收入变化。如果他们的年收入稳步增长，他在五年后就实现了这样的翻番。我相信这部分收入会增加。所以数字游戏就是这个意思。我们关心的是普通商品房的价格，而不是高端价格。地方政府很容易降低所谓的平均价格。我说更重要的是有效控制普通房子的价格。

主持人:陈董事长的谈话，恰恰给了我最大的感触。你的建议只是让我觉得自己掌握了杀富济贫的精髓。你能这样理解吗？

陈:可以这么理解。我们可以用多种手段来调节收入分配。最后，收入分配最大的信息是缩小收入分配差距。

主持人:未来是否应该更多关注中低收入人群？

陈:是的，低收入是通过保障问题解决的，中等收入是为了有效控制中等收入者的房价。目前各地都加大了保障性住房建设力度，中央也要求经济适用房和小型普通商品房要走市场化，土地供应不低于70%。中央明确提出了这样的要求。但是这里有两个比例问题，一个是经济适用房占多少。小型普通商品房占比多少？如果这部分土地供应量太小，普通商品房的价格就不容易控制。这个问题也要注意。这是一码换一码，那是以出租为主，这是以出售为主。现在是大问题。我们的高房价高，为什么高？我分析三个主要原因:

第一，供大于求，包括刚性需求、投资需求、投机需求。

第二，地价太高。我们地方政府土地财政知道，工业用地对于招商引资来说是非常便宜的，特别是对于大企业，尤其是500强企业，综合用地，尤其是住宅用地，使用的非常少。这套是从香港学来的，因为是唯一的垄断卖家，只要是唯一的垄断卖家，肯定会把这个东西搞得很紧，然后才能拿到收益。我也很关心中小户型普通商品房的土地供应情况，对以后的普通商品房影响很大。

主持人:你认为近年来频繁出现地王现象背后的根源是什么？

陈:地王现象频发，在于供需关系紧张，供不应求。正如我刚才所说，政府作为唯一的卖方，希望从土地转让中获得高收入。他压榨当时怎么供给，因为供给不足，自然大家都去追。另外，近几年整个房价需求旺盛，他高价拿地后，从高价房赚回来，开发商利润高。

我们水泥协会的领导说，近几年水泥价格前几年都在200元一吨左右，现在才3410吨。我们没涨多少，但是房价涨了不少。这说明建造和安装整个房子的成本上升很有限，政府确实有很多税费，交了62种税。去年我就讲过这样一个问题。大概有62种税，很多种税。但是这个地区增长不大。然后房价会往上滚，地价会在中间推行情。但这些最终都转嫁到了消费者和购房者身上，越来越多的人承担起高端价格来买房。我认为地王的出现在于土地供给的垄断和唯一购买者的控制。

主持人:有什么有效的措施可以提前防止这种情况发生吗？

陈:今天我们只从全国人大的数据中得到了最新的数据。之前我们一直说2010年政府土地出让金2.7万亿，现在这个数字是2.9万亿。现在，人大已经形成了数据，财政部给出的报告。现在要进行一系列的改革，包括我们的财税体制改革，调整中央和地方的关系，有些地方还要靠土地出让金，因为94年分税制改革后，中央拿走了一个大财团，民生各方面的很多责任和压力都在地方政府。你说他不依靠这个东西。如果这个不改不调整，你说地方政府很难走出土地财政的中间。这是中央政府应该考虑的事情。现在这种改革需要顶层设计。现在提议改革顶层设计的概念。不是地方城市能改变这改变那，关键是从最高层面解决。解决这些问题，有效增加中低档住房供应，包括土地供应，包括保障性住房供应，是缓解的途径。既然根本矛盾在于供给不足，那就尽量增加供给。我们保护18亿亩耕地并不矛盾。事实上，我们在城市建设中真正勇敢的土地占了我们土地面积的很大一部分。

主持人:重庆计划三年建成4000万平方米的公租房，所需资金约1000亿元。这些资金从哪里来？

陈:我想谈谈重庆。今年是1000万套经济适用房，每个省都和国务院签了责任书，就是军令。我们估计，1000万套经济适用房将耗资约1.4万亿元。现在中央要提供一块经济适用房。去年是590万套经济适用房，中央拿了1000亿。我觉得今年中央可能会大幅度增加，也就是1000亿的规模最多不超过2000亿。

第二，中央已经明确，土地出让金净收入的10%必须用于保障性住房建设，土地出让金净收入大致为30%至40%。去年我们的土地出让金是2.9万亿，如果是3万亿，那么就是3412，也就是1200亿。加起来是2300万亿，远不是1.4万亿。

住房公积金保护个人，每个地方都可以有一笔投资。国家现在有政策性银行，国家开发银行安排了1000亿左右。既然要创新政策吸引资本，我觉得经济适用房最大的问题在哪里，资本，还是资本。现在商业银行都有明确的要求，但是没有上进心，重在盈利。保障性住房回收期很长，回报率很低，相对风险很高。

还有一种思路，社会资本是否可以进入一些，有的还在采取一些措施，说以市场化的手段，可以加快复苏，但是请注意一点，如果社会资本没有利润，或者利润太低，他是不愿意进入的。如果你想给他一个可以让他进入的利润，那么这里提出的问题都可以在市场上操作，还叫安全吗？政府主导的保障性住房。确实，压力会很大。现在一些富裕发达的沿海城市都在呼吁集资煮粥。我觉得电话打得很凶。买经济适用房的钱从哪里来？

保障性方面还有几个问题:

第一，钱从哪里来，要考虑各方风险，中央采取了很多强制措施。包括商业银行，你要考虑商业银行的风险。如果用的是公积金，也就是普通人的钱，这个风险也是必须要考虑的。刚才我们说我们只是一块土地租赁收入。会不会让地方政府更加依赖土地财政？陆地上的这个东西一定要注意。

第二，它建成后，如何公平公正的分配是一个很有挑战性的问题。有时候都说分大蛋糕比做大蛋糕难。这个问题解决不好，就是热门项目，可能引发的一些想法可能很强烈。我们必须永远记住这句话。有时候不改是不公平的。这是一个我们应该永远记住的问题。

第三，公共租赁住房的成本，其质量保证。就像重庆五年后可以卖一样，重庆也尽可能在公租房的位置考虑交通可以方便，配套可以更好，但是这个说起来容易做起来难。哪个政府会给好地块，好地块肯定会卖高价。现在感觉周围有交通设施。现在虽然房租比较低，但是运输成本增加了，时间成本增加了。综合计算，我担心为了加强解决公租房资金缺口，公租房实际租金比目前社会平均租金高5%，但实际上可能更高。事实上，这些低收入群体和租金问题是必须考虑的。

第四，长期有了经济适用房，是否有把握保证商品房的低价？从世界各国的情况来看，这种覆盖面非常广的保障性住房并不多。但香港和新加坡的例子，说明了他们建了多少保障房，做得不错，但房价一直没有得到控制。新加坡有一些教训或情况值得我们学习。香港政府依赖这些。它把土地用到了极致，很多人都向他学习过，就是这么大的地盘。我觉得这样的问题真的是好问题。它们被合理利用，被提前预测，被各种可能出现的问题，这样人民才能真正分享这样的利益。

主持人:陈老师，来说一个前期比较有争议的话题。从这里的数据来看，2010年至2012年，重庆蛟龙集团将投资20亿元人民币，在世界内陆河流上建造10艘最大、最豪华的大型油轮。直升机可以停靠码头打高尔夫。很多人质疑是否有必要用这么大一笔钱来建这么豪华的项目。

陈:去年我去白宫出差，还做了一艘海船。还有一艘能载6000人的巨型远洋油轮。所有的大树都被移到船上种植。那辆很豪华。但那是企业的一种投资行为。他收入很高，供不应求。因为这个需求，实际上重庆娇绿集团并没有像大家说的那样建这个。已经仔细测过了，高尔夫是小练习场。你想想这艘船。你能有多大？至于停直升机，一个小平台就能停直升机，好像这两个概念超级豪华，来自重庆的我。豪华油轮有一个趋势，和中国的趋势一样。我们刚才说的氛围，消费越高越受欢迎，或者你是纯大档。现在五星级酒店都做的不错，一二星级酒店不好，没有星级的商务酒店也不好，中间的一般都不好。经过市场调研和投资论证，作为一种企业行为，从重庆的近几年来看，趋势是豪华油轮。我看了你的大纲，其实我们现在考虑的是一艘船，也就是一个亿，一个亿。造一艘豪华油轮并不高。我有这样的看法。当然，此行毕竟是我们国企，完全是投资行为，因为他想把责任还给自己人。他们做了大量的研究和论证，包括国外的研究。

主持人:我们一直觉得重庆政府一直很大胆。当时我们采纳这个意见的时候，是质疑的。这是违反民生的。

陈:不，这个项目是企业行为。旅游企业是国有企业，但它是企业行为，不是政府决策。从我们旅行社这几年的经营情况来看，一直发展的不错。当然，这里可能会有一些指导方针。事实上，他已经充分展示了高端油轮市场的情况。作为一个决定，他不愿意在过去制造问题，以后的损失还是他负责。最近有民间资本进入重庆搞油轮，但是现在对重庆的中低端不好，因为很多普通人，包括中等收入的人，一生可能只坐一次油轮，所以我多花一点是合法的，还是占市场调研。

这是企业的市场行为，企业自负盈亏。

主持人:由于时间限制，今天的采访就到这里。非常感谢陈校长接受我们的采访。

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