物价上涨压力依旧 叶檀解读兔年投资理想途径

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金融评论员叶檀(数据地图)

据中国之声《新闻之夜》报道，在新的一年里，物价上涨的压力依然存在，投资理财越来越重要，那么普通人该如何投资呢？股票基金风险大，楼市黄金价格高，古董艺术品太专业。哪些产品适合普通人理财？中央电视台记者季与财经评论员探讨投资兔年的理想方式。

记者:新的一年又来了。在新的一年里，面对物价上涨，每个人的投资理财都变得越来越重要。你认为目前什么样的投资理财方式适合大众？

不要慌！主力还在潜水？卡住的股票有可能得救！三月份股市有可能发生剧烈变化？拔河的背后，隐藏着资金的趋势！叶檀:我认为对公众来说，它最受欢迎的投资渠道是房地产投资和证券市场的股票投资。接下来将会是一种相对较新的银行投资方式，比如短期理财投资产品、长期理财产品和一些债券投资，我认为未来会越来越受到重视。属于高端理财产品，比如少数人投资珠宝玉石，投资艺术品，都是高端理财产品。这些不同的产品适合不同的人。

记者:我们一个一个来说，比如房地产投资，股票投资。你认为今年我们应该注意什么？有哪些机会？

叶檀:如果你投资房地产，现在黄金时代已经过去了。所谓黄金投资时间已经过去，并不是说它的市场价格不再上涨，而是它的地域性，或者说它的地域性和舞台性特别强。我们知道房产税已经出来了，以2010年房地产调控和房产税出台为标志，未来房地产投资实际上会受到抑制，后面的投资随着城市化进程，在一些价值相对较低的低地仍然会有投资机会，具体来说，在三四线城市或者一些中西部城市仍然会有一些投资机会，因为低地最终会被填满。对于证券市场的投资，今年只有阶段性的机会，不可能有非常大的牛市。我们还没有看到这一点，我们还没有闻到这头牛的气味，我们还没有看到牛角的出现。但是在一些政府鼓励的行业，我想大家都已经看到了。比如在高端制造业，比如在水利，比如在未来一些与医疗、节能相关的方面，当一些价值被低估的公司出现的时候，

记者:目前也有人提出投资艺术品和古董市场。你觉得这种投资普通市民能接触到吗？

叶檀:我认为这个门槛很高，不是普通人可以投资的。我所谓的高门槛是指两个门槛。第一个是资本门槛。一般来说，一般的奢侈品，或者说计划投资，基本上属于投资宝塔尖，所以数量比较少，价格相对容易上涨。还有一个门槛就是专业门槛，因为大部分人都不是真正懂字画或者古董，所以被骗的概率也比较高。在这样的情况下，如果你想投资，你现在需要做的是专业的投资。很多人做投资。比如他买了一个有前途的画家的画，等到他以后有了这个成长潜力。其实你是在培养一个画师，跟这个画师走。包括古玩市场，我们知道玉石已经涨得很高了。此前，一些边缘产品并没有被高估，或者说与和田玉相比，其价值更低。可以关注这部分。至于黄金投资，我认为黄金现在处于高位震荡期，不是特别好的投资机会。如果黄金跌至1200美元/盎司，甚至跌至900美元和800美元，我认为只有到那时我们才开始考虑进入市场的阶段。

记者:你刚才提到贵金属投资是黄金。如果现在黄金太高不适合投资，你觉得其他贵金属还有投资机会吗？

叶檀:我想很多人都说去年白银比黄金有更多的投资机会，包括铂金。但是我觉得你投资贵金属的时候，其实应该很清醒。你做了两种不同的投资。第一种投资是通过纸黄金或期货产品进行的。这个时候你得到的就是期货收益，高风险高收益。也有可能你会损失很多，你会爆仓。实物黄金或白银的另一种投资，其实是一种保障。比如你投资黄金后，黄金价格可能会下跌，但相对而言，此时它的经济会好转，货币购买力会上升。所以，如果投资黄金和实物黄金，应该是有保障的收益和投资，而不是期待暴利。

叶檀:控制楼市，放股市，请让人民放心投资

国家商业日报

1月底，持续的房地产调控表明，政府希望引导资本进入其他市场，帮助实体经济发展。

资本流入实体经济和股市是不够的。中国的债券市场和股票市场缺乏让人放心投资的基础。

信托投资需要几大支柱。

第一，货币政策稳定，避免宽松与紧缩之间的大起大落，cpi警戒线不能轻易突破。在过去的两年里，中国的货币政策经历了过山车般的起伏。2008年9月以后开始实施适度宽松的货币政策，2010年下半年开始实施严格的紧缩政策。导致企业和投资者失去了明确的预期，一年前鼓励的行为一年后成为攻击目标。

央行行长认为之前的宽松政策是拯救经济所必须的，这是正确的无稽之谈。现在，为了拯救经济，紧缩也是必要的。专业人士，尤其是有决策权的专业人士，需要判断自己在特定经济条件下的吃紧程度。显然，2008年上半年对全球和国内基本经济形势的判断是错误的，很难说目前对经济的判断是正确的。目前物价仍处于上涨周期，央行需要采取加息、提高存款准备金率等紧缩政策。

提高存款准备金率并不能从根本上解决流动性宽松的问题，因为民间资金和灰色收入太多，大部分都在现金流中，无法控制。央行数据显示，2010年末本外币存款余额73.34万亿元，同比增长19.8%，全年本外币存款增加12.14万亿元，同比下降1.10万亿元。从理财产品、信托、债券的火爆程度可以看出，市场不是缺资金，而是缺信心。

目前，政府需要做的是将所有的钱纳入监管体系，控制广义货币的增长率。否则，宽松政策出台后，紧缩政策下消失的资金会像猛兽一样四处流动。

第二个支柱是证券市场的公平。

中国证监会主席近日在接受记者采访时，以资本市场的融资功能为荣，对企业改革和社会主义市场经济体制的完善起到了很大的推动作用，并表示注册制度的实施没有时间表。总是要求循规蹈矩，这样改革才能顺利进行。如果不满足实行注册制的条件，没有时间表，那么中国证券市场的退出机制呢？条件还不成熟，没有时间表吗？

万人投资者教育的效果还不如在创业板推出退市机制。创业板推出时，有关方面强调创业板的创新性、质量性和成熟度，促成了“三高”问题。原本强调在创业板推出的直接退市制度，遥不可及。监管层这么做是为了保护投资者的利益，还是为了保护审批权，保护壳资源？

如果强调IEC的重要性，请让IEC对上市公司的舞弊行为负责；如果强调市场化，请尽快引入退市机制，防止壳资源被反复炒作。既然尚福林行长强调“建立主体尽职机制”，那么寻找责任主体就是本课题的应有之义。对于明显造假的上市公司的中介和审判，很难指责，对于屡次披露的保荐人，一定不能手软。同时，目前圈钱两年一年的行为绝不应该继续。扭亏为盈、用政府部门补贴保住上市公司外壳的做法不应该继续，所有非主营收入都要从上市公司利润中剥离出来。

证券市场的其他功能，除了资源配置，仍然占据主导地位。今年以来，新股的破发率已经占到了70%，所以停止发行不是一个好办法。但是，如果大规模发行只是为了吸纳民间资金，解决货币存量过多的问题，而忽略了上市公司的资金，谁会对证券市场的长期投资有信心呢？我早就说过，股市是吸收流动性的最大池子，但池子必须是安全的。

第三个支柱是债券市场的效率。

人民币国际化和利率市场化离不开债券市场和债券市场收益率。从去年到未来，债券市场将是主流的投资品种。越来越多的投资者进入债券市场，甚至不能购买公司债券。

债券市场的效率值得怀疑。地方债务成了对经济落后地方政府的奖励，企业债务则是对大型国企和地方投融资平台资金不足的补救。长期以来，债券收益率上升，发行债券创造的财富下降，债券市场会像证券市场一样悲惨，成为圈钱的地方。

当然，债券市场和股票市场是不一样的，债券市场最后一定是要还的。如果大企业和地方政府普遍无力偿还债务，最终的结果将是借新还旧，或者通过通货膨胀依赖所有债务。如果是这样的话，不仅债券市场会一蹶不振，人民币国际化和人民币利率市场化也会半途而废。

控制楼市，放开股市、债市，是调整中国经济结构，用资金帮助实体经济。其根本目的是高效配置资金，获取更多的真实财富，而不是让股市、债市成为吸引黄金、帮助企业和政府脱困的口袋。人有信心投资，市场才有效率。

叶檀:重庆房产税很凶，上海房产税很温和

国家商业日报

随着中国房地产房产税时代的到来和重税武器的出台，说明中国房地产市场投资的黄金时代已经一去不复返了。

1月26日晚，发布“全国八条”；1月27日晚，重庆、上海房产税试点规则同时出台，1月28日开始实施，市场来不及反应。在这一点上，我们不应该再怀疑房地产调控的决心，也不应该过分怀疑挤出房地产泡沫的效果。

重庆房产税是一把封喉剑，杀伤力无穷。以后效果会更明显，因为房产税影响了人们的投资收益预期。

房产税先打投资房和高档房。根据细则，重庆市房产税改革试点逐步实施。纳入征收对象的第一批房屋包括:个人所有的单户商品房；个人新购买的高档住房，是指近两年内建筑面积交易单价达到主城区九个区新建商品房平均交易建筑面积2倍(含2倍)的住房；重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购买的第二套(含第二套)普通住房。未纳入征税范围的个人高档住房和多套普通住房，将适时纳入征税范围。没有存量商品房的，可以扣除首套单户商品房和高档住房。存量单户商品房扣除基数为每户180平方米，新购买的单户商品房和高档住房为每户100平方米。

重庆的房产税很凶，库存的高档房子都要交房产税。所谓高端住宅，是指在主城区新建商品房建筑面积平均成交价两倍以上的房屋。重庆主城区均价5000元每平方米，是指从1万元每平方米起至1.5万元每平方米，按0.5%的税率征收；每平方米15000元至20000元，按1%征收；超过2万元每平方米的，按1.2%的税率征收。这个税率大约是上海的两倍。

重庆大部分楼盘都低于均价。傅琦先生认为，每平方米一万元以上的比例不超过30%，一万五以上的比例不超过15%。重庆对未来价格和高档住宅都设定了上限，希望房价维持在每平米5000元左右。

相比之下，上海是一把温柔的剑，税率低，对炒房网开一面。在此之前，所有买家都成了既得利益者，他们不会被房产税政策所困扰。

上海市常住家庭在本市新购买且属于常住家庭第二套及以上住房的，家庭人均合计住房总面积(指住房建筑面积，下同)不超过60平方米(即无税住房面积，含60平方米)，新购买的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，超过新购住房面积的，按照《暂行办法》计算房产税。

按照笔者的计算，三口之家买第二套房子，应税面积20平米，如果建筑面积200平米，不包括每人60平米。每平方米2万元，则支付市场成交价格的70%，适用税率为0.6%。家庭每年缴纳的税款为1680元，完全在可接受范围内。

据重庆方面估计，今年征收的税额约为2亿元，与整个房地产市场的税收不成比例。相比重庆，上海只是一点点。

新购房增量不会太多。由于国务院前一天颁布的《国家八条》明确规定在不同投资性质的地方购房，本地户籍家庭拥有两套以上住房，非本地户籍家庭拥有一套以上住房，非本地户籍家庭在一定年限内不能提供地方税完税证明或社会保险完税证明的，将暂停在本地销售住房。按照这个逻辑，自从本地居民两套房以上限购以来，原本拥有高端住宅或多套房的股市就无形中消失了。

房产税是象征性的，对未来有威慑作用，对未来投资购买有抑制作用。如果未来房产税大规模上调，高端住宅和多套房的购房人数会增加，但购房人数会增加，说明通胀预期会恶化，投资收益会远远超过购买和持有房屋的成本。

很多人希望房产税起到利剑封喉的作用，短期内不太现实。2011年重庆和上海的房价会受到影响，但其他城市很难预测。可以肯定的是，投资者不可能忽视房产税的重大影响。如果重庆版房产税大行其道，必然会打压市场。所有投资都是风险回报考虑。当投资者明确预期未来政策风险不可控时，这种投资产品的风险溢价肯定会下降。

房产税只是拳击的组合。从根本上影响房地产市场的是稳定可预测的货币政策，以及与实体经济相关的投资渠道畅通。实体经济下行，通胀预期上升，无法控制房地产投资。

房产税很难来。我们必须在公共财政的推动下保护财产税的合法性，在稳健的货币政策和财产税下形成均衡的马车，在实体经济增长和投资渠道扩大的同时，使人们从财产税中获得财产性收入增长的收益。

叶檀:第三轮调控是有益于民生的明智而及时的举措

国家商业日报

1月26日，国务院常务会议召开，第三轮房地产调控政策出台。这是明智而及时的举措，有利于中国宏观经济结构调整和民生。

第三轮调控政策必须出台。2011年是中国十二五规划的第一年，是稳定2011年预期的关键时期。在中国经济转型的关键一年，产业转移和创新需要金融支持。但目前房价上涨，房地产投资回报高，使得大部分资金进入房地产市场，使得中国经济转型伴随着虚拟经济的高风险，也使得地方政府睡上了土地财政。如果一个中国等于1000个迪拜成为现实，那么中国经济不转型就会失败。

有人说第三轮调控政策并不新鲜，这是老生常谈，但仔细分析就会发现，老生常谈带来的是新的思路。

中国房地产未来的目标很明确，就是抑制购房投资，建立商品和经济适用房双轨机制。第二个政策强调保障性住房建设，五个短句最后一句提到“努力增加公共租赁住房供给”。第五条强调保证土地供应。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地总供给的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，保障性住房用地单独列出，确保有保障。未来，中国保障性住房将进入建设高峰期。如果有2000多万套公共租赁住房，中国住房市场的民生将得到根本缓解。

对经济适用房领域寻租的认识更加清晰，现行政策潜在地认识到经济适用房寻租现象严重。

2010年以来，公租房在经济适用房建设中被频繁提及，政府官员调查项目也是公租房，由此得出公租房成为经济适用房主角的明确结论，寻租型经济适用房的重要性系统性下降。经过长期的理论探讨和惨痛教训，决策层已经认识到，住房保障不等于给予产权房，有产权的经济适用房制度存在天然的寻租缺陷，是对经济法和普通公民财产性收入的不尊重。为了使我国保障房制度高效运行，今后有必要严厉打击保障性住房质量差、寻租行为，让千百根骨头买到“信任”。

我们对市场规则有更深的理解。

以前调控房地产的主要技术手段是控制根和钱，控制根的结果是帮助提高房价。这些时候对房地产的调控主要是利用税收和金融手段。税收成本的增加降低了投资收益，融资成本的增加实现了房地产领域的去杠杆化。

根据政策，对个人住房转让的营业税政策进行调整，购买住房不满5年易手的，按照销售收入全额征税。加强土地增值税征收管理的监督检查，重点抓好定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，开展土地增值税清算检查。加大房地产价格评估技术应用力度，加强存量房屋交易税收征管试点和推广，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法纳税提供依据。

调整个人住房转让营业税政策，对购买住房不满5年的个人按销售收入全额征税。与之前实施的征收营业税差额相比，5.5%的全额营业税会明显增加5年内房屋的交易成本，税收成本会翻倍。过去在地方政府的照顾下，雷声大雨点小的土地增值税(VAT)这次又被锤了。对于定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，政府应进行增值税清算检查。高价房地产开发商的税收往往会被拿出来，地方政府无能为力，因为面试问责制已经成为一种常规制度。在仕途和房产收入之间，官员会做出理性的选择。

对个人房贷的限制是历史上最严厉的。贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。房地产投资的财务杠杆几乎消失，靠银行信贷炒房几乎不可能。我相信未来会对私人房地产融资和房地产信托进行严格控制。这样一来，自有资金不足的投资者就会被挤出房地产市场。鉴于民间资金充裕，他们还是有能力提高房价的。我相信以后会陆续开征物业税，让资金充足的人知难而退。

配合房贷的限制，限购成为常态，当地居民不能买两套以上的房子。如果不交税，不交社会保险证明，就失去异地投资的资格。这是一项严厉的行政措施，也许是最受批评的。中国房地产市场逐步稳定健康后，有必要排除政策工具。

房地产调控不是一天的事。我们不高兴看到房地产市场一天就天翻地覆，意味着地方财政破产，债务黑洞出现。然而，房地产市场的根本改革需要勤奋。房产税和土地财政的调整，投资和消费的平衡，甚至中介和统计数据造假的告白和纠正，都是中国房地产市场健康发展的基础。所有这些政策已经或将陆续出台。

因为通胀预期还在上升，因为实体经济不盈利，因为房产税还没有正式出台，我们可能很难看到房地产调控会突然成功。因此，我们必须继续呼吁审慎的货币政策、平衡的财政政策，以及调整收入分配制度以保障产权，让各界人士感到安全，并感到中国梦不远了。