易宪容：房地产税到底该不该征

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房产税是挂在市场上的一把利剑，通过试点，今年市场有望回落。

然而，关于是否开征房地产税，仍然存在着无休止的争论，这不仅在于利益的不同，还在于对房地产税的不同理解。前者不需要在这里讨论。

对于后者来说，是对房产税概念的认知问题。可见，在任何一个发达的市场经济国家，税收都是理所当然的事情，不会有人因为需要征收某种税收而无休止地争论。

其实目前争论的原因是:一、现行的税收或税制确实不公平、不合理；第二，公民只能看到自己纳税的义务，却看不清楚自己纳税后的权利。很多人只是用“房产税”这个话题来发挥自己已经存在的不满。应在明确说明原因后征税。

至于“房产税”，应该是一个综合性的概念，包括房屋交易流转税、房屋交易所得税和房屋持有税(或房产税)等。如果这些房地产税的税收设计好，就很容易遏制房地产市场的投机，挤出房地产泡沫，因为每一种房地产税都可以成为遏制投机的重型武器。

例如，房地产交易税目前在1.5%-3%的范围内。由于房地产交易税的灵活性，如果地方政府鼓励更多的人买房，一般会使房屋交易税更低而不是更高。此外，许多二手房交易会采用阴阳合同避税，这使得mainland China的房屋交易税非常低。与内地不同，香港的房屋交易税高达4.25%，没有人可以通过阴阳合同避税。此外，最近香港政府为了打击炒楼，在半年内提高房屋交易税15%，一年内提高10%，两年内提高5%，对炒楼者来说是敲竹杠。

房屋交易所得税主要是对房屋交易收入征税，就像个人收入要征税一样。在发达的市场经济国家，有一套完善、公平、公正的住房交易所得税制度。无论是美国还是德国，或者任何一个发达的市场经济国家，个人都不可能通过炒房获得巨大的利润。住房交易的大部分收入将通过适当的住房交易所得税(与个人所得税一样，采用累进税制)征收到国家手中。因为住宅的基本功能是居住，其营利功能只是衍生的工具性功能，当这两种功能引起社会冲突时，必须首先保证基本功能。

在中国，房屋交易的所得税表面上是20%。事实上，地方政府已经采取了1%的房屋交易标的物来征税。试想，普通人个人工资收入这么低还要征收个人所得税，而现在的房屋交易只是象征性征税，怎么能不鼓励富人炒房呢？

因此，要遏制房地产投机，首先要从房屋交易流转税和房屋交易所得税入手。只要这两种房产税大幅度改革，制定打击炒房的税制，炒房怎么可能不消亡，房地产泡沫怎么可能不挤出来？而且，这些税制修改的制定和实施都比现行的个人所得税简单。

(作者是中国社会科学院金融研究所研究员)