叶剑平：严审拿地企业资质 土地供给将趋于正常

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国土资源部科技委委员、中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶建平在接受《中国证券报》专访时表示，2011年国家住房用地计划大幅增加保障性住房用地供应，为我国“十二五”期间完成3600万套保障性住房建设目标提供了有力保障。他认为，出台各项政策的目的是为了促进整个房地产市场的健康稳定发展。

促进房地产市场健康发展

中国证券报:近日，国土资源部公布了2011年全国住房用地计划。其中，计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占计划住房用地供应的35.5%，比2010年计划用地供应(6.58万公顷)和实际用地供应(3.24万公顷)分别增长17.6%和138.9%。这对未来几年我国商品房和经济适用房的市场供给会有什么影响？

叶建平:就目前的情况来看，全国1000万套经济适用房的建设目标今年肯定会完成。国家住房用地计划大大增加了经济适用房项目的土地供应，这也是有力的保障。但除此之外，其他因素也会影响保障性住房的建设，比如项目规划、资金支持、项目选址等等。

调整后对我国商品房会有影响，但影响不大。目前土地供应确实有限，商品房供应和市场都会减少。但从宏观调控的角度来看，短期减持是为了遏制二三套房的投机需求，保证一套房的刚性需求。所以在这样的前提下，这样的土地比例是合理的。

最近我们发现，很多房地产开发企业在征地方面并不像以前那么“疯狂”，因为过去中国的土地供应过度市场化，现在政府干预了。但这只是一个短期的协调机制和应急措施。未来缓慢调整后，整个土地供应体系将趋于正常。

中国证券报:这样能解决目前房价高的问题吗？

叶剑平:房价高的问题一定要解决，长远来看是可以解决的。但出台各种调控政策的目的是为了促进整个房地产市场的健康稳定发展。目前，相关部门利用政策来规范市场，有利于整个市场未来的发展。

严格审查征地企业资质

中国证券报:住宅用地供应安排会对整个房地产行业产生什么影响？

叶剑平:短期内，肯定会对整个商品房市场产生限制和影响。从整体供给来看，一方面，虽然土地供应量有所增加，但一些房地产企业仍想坚持原有市场，因此其发展将受到限制。另一方面，一些企业会转向保障性住房项目建设，这是一个巨大的市场。

从积极的方面来看，新的土地使用计划可以使一些合格的专业房地产企业通过监管、改善管理和服务获得新的利润。

中国证券报:当土地利用规划在当地实施时，当地政府应该怎么做？

叶剑平:从供应商的角度，地方政府要进行严格的企业资质审查，综合考虑供应商的专业性、社会责任等因素。为了避免“劣币驱逐良币”的现象，一些社会责任感较差的企业可以取消资格预审。

另外，从供应计划来看，需要更科学一些，因为从土地到市场是有一个过程的，包括征地、计划执行等。，所有这些都需要时间来解决。

完善土地流转制度

中国证券报:最近各地实行了“限价与竞争性价格”、“限价与竞争性价格”、“商品房用地中经济适用住房分配”、“土地使用最佳综合条件”等四种成熟的招标、拍卖、挂牌做法。对此你怎么看？

叶剑平:“出价最高者获胜”，从市场角度来看是公平的。然而，从房地产市场和土地开发的角度来看，影响因素很多。第一，因为土地开发是有外部效应的，如果每一个开发企业或投资者都能最大化“正”外部效应，那么大家都会受益。第二，土地开发既要追求经济效益，又要考虑社会责任。有社会责任的企业应该承担这些事情，积极鼓励愿意回报社会的企业家参与房地产行业。

如果能同时发挥经济效益和社会效益，这种土地出让方式肯定比单一的“出价最高者获胜”要好。为了真正公平公正，中国的土地流转制度将不断完善和调整，这需要综合考虑许多因素。