冯仑：中国房地产业将不断细分

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中国房地产大亨万通地产(600246)董事长冯仑9日在哈佛中国论坛上表示，中国房地产行业目前正处于快速增长阶段，房地产企业正分为上中下游，住宅产品不断细分。

中国的房地产行业一直是一个有争议的行业。关于中国房地产目前的发展阶段，冯仑说，如果我们看看人们的成长阶段，中国房地产现在正处于“青年发展期”。他说，在中国现代化和城市化的背景下，住房市场的快速发展有一定的原因，但也会出现一些问题，如“痘痘”，这些问题应该得到解决，但不必过于担心。

冯仑认为，房地产行业面临的政策环境已经改变，住宅产品的功能已经部分退化。对此，住宅房地产企业正在改变应对策略。他说，从价值链上看，住宅房地产企业可以在下游变成建筑公司，在中游变成服务公司，在上游变成金融公司。在目前的政策环境下，一些企业转向下游，更多的成为利润较低的代理公司。他们中的一些人已经适当地离开了住宅部门，转向商业和金融房地产。

他说，在中国，已经有人均GDP超过1万美元的城市，第三产业发展越来越快，需求越来越大，导致许多房地产公司转向商业房地产，一些转向金融房地产。转向商业地产，需要以运营为核心竞争力，而不是单纯以规模和成本来衡量。转向金融方向需要更多的产品创新、风险管理和交易技术。

冯仑还表示，住宅房地产也开始在相同的价格范围内寻找商品的差异，创造专门的细分市场来满足不同需求的客户，这也是中国房地产行业未来的发展方向。比如他说三亚的旅游地产虽然风景优美，但是缺乏相应的配套设施，而台北的阳明山地产，价格相近，却因为永久产权等不同的特点，可以吸引不同的客户。

在论坛上，麻省理工学院经济学教授威廉·惠顿(William Wheaton)表示，目前中国房地产没有大泡沫。他认为，中国未来的住房需求将很大程度上来自城市化进程，每年增加2000万套。另一方面，随着中国财富的增加，存款已经不能满足物业管理的需求，导致大量投资投机性住房需求。威滕认为，这部分需求可能会导致泡沫风险，因此需要密切关注。