许成钢：高房价的根本原因是什么？

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中国房地产市场在密集监管的喧嚣中度过了2010年。从限购令到保障性住房建设，从国务院到国土资源部，从央行到财政部、银监会，从土地政策到信贷政策，几乎所有部门都在紧张行动，以前所未有的力度出台政策。面对严控，市场不升值，价格很难下跌。2011年，房地产市场经过一年的调控暴露出来的问题并没有得到根治，逐月上涨的通货膨胀也让人们越来越担心资产泡沫。房价高的症结在哪里？中国房地产市场存在泡沫吗？香港大学教授许认为，土地供应不足导致土地价格高企，进而推高房价。

中国商报:你认为房价高的根本原因是什么？

许程刚:任何一个发达的市场经济，房价肯定是参差不齐的，肯定有高有低，这也是市场经济的特点之一。像在北京，不要讨论三环、四环以内的房价。作为国际大都市，这些地区的房价肯定很高。以任何方式压低这些地区的价格都是不合理的。

问题在于大都市中心区房价要和周边分开，中心城区周边要有足够的相对低价的房子。而在这些周边地区没有相对便宜的房子的情况下，房价依然居高不下，说明市场运行不正常。问题出现了。

土地供应是最大的限制因素，因为只要是市场经济，土地价格在世界任何地方都是房价的决定因素。地价完全建立在土地稀缺的基础上。以美国为例，在纽约的市场中心曼哈顿，或者中西部的农村地区，房价可能会差几十倍甚至几百倍。但是，在住房建设成本方面，各地一般都是一样的。闹市区房价高的原因是那里的需求高，但是相应的土地供给却很稀缺。伦敦、东京、香港等大城市都是如此。同样，作为大都市，北京、上海无法增加市中心的土地供应，需求与全球城市中心相同，所以市中心地价上涨是正常的。以北京为例。总的来说，如果五环外的地价很高，可能会有问题。

根本原因是政府控制土地供应。如果政府放开土地供应——一定是城市周边地区。如果相对偏远地区的土地供应充足，这些地区的房价自然会下降。对于一般大众来说，可以选择一个比较远但是价格比较低的地方。因为地铁等公共交通的便利，他们可以选择住在远离市中心的地方。但目前的问题是，即使是五环以外的价格也仍然很高。事实上，六环附近的房子很少，主要是土地供应不足。

中国商报:如果地价是房价的决定因素，那么地价高企是不是更难解决的问题，因为地方政府有财政收入的压力？如何看待中国目前的土地市场？土地财政对地价的实质性影响是什么？

许:目前，房地产问题主要出在房地产制度上。现行制度是仿照香港形成的。因为在1998年之前，住房的非市场化无法持续，随着企业改制的深入，企业无法再承接职工住房。于是，1998年提出了住房市场化的口号。但改革过程中还存在两个根本性问题:一是在推进住房市场化的过程中，同时启动税制改革，中央收回地方税收，地方政府用土地收入解决地方财政收入问题。这是由于当时财税制度的设计，而不是地方政府自己的选择；第二，认为市场可以全面解决住房问题，在世界上任何一个国家都是不现实的。在市场经济国家的任何一个城市，都有廉租房或公租房，由政府建造，以低于市场价格的价格租给低收入人群。近三成香港居民住在廉租房。

目前地方政府实施的土地财政也是从香港引进的。土地财政的基本条件是土地归国家所有。香港的土地归香港政府所有。这和中国类似，是一个与西方国家完全不同的土地制度。香港房价高的根本原因是，香港只有10%的土地在使用，其余80%没有使用。香港之所以拥挤，是由长期的基本政策决定的。

中国商报:这个制度有什么问题？

许:在中国，一方面地方政府对土地有垄断权；另一方面，该体系要求地方政府通过出售土地来解决财政收入问题。对于地方政府来说，土地收益越多越好。因此，土地供给不是由市场决定的，地方政府和垄断企业的企业主一样，不会为了增加收入而扩大再生产；而是维持价格，适当减少供给。这导致目前的土地供应小于市场需求。此外，土地供应紧张的另一个重要原因是“18亿亩红线”的限制。这种耕地保护指标体系也限制了城市的土地供应。1999年系统上线后，2002年开始实施，2004年后严格执行。然而，中国地价和房价的快速上涨就是从那时开始的。

这两个原因中，我认为“18亿亩红线”的危害比土地财政的危害更严重。所谓18亿亩耕地保护红线不可行。18亿亩仅占960万平方公里土地的10%以上。所以中国的土地大部分不是耕地，有的地方可以盖房子。因为18亿亩的红线，这些非耕地面积也有限。

其实18亿亩红线的问题相对容易解决。保护耕地是必要的，但也要开放非耕地的使用。只要用上这部分，地价和房价自然会跌。目前地主政府没有土地使用权，只在国土资源部划拨的土地量内运作。因此，地方政府没有更多的土地资源来源和权力来解决目前供应不足的情况。然而，目前的做法仍然不是进一步开发土地资源，而是对垄断大惊小怪。

所以，我认为房价上涨的基本动力是对土地的限制。如果我们继续限制土地供应，房价就不可能下降。而抑制房价的办法，只能是拉低经济。

中国商报:什么情况下房价可以下跌？

许:在2010年的严格调控下，房价居高不下，根本原因是土地供应政策没有改变。我们现在面临的情况是，一方面土地供给呈下降趋势，另一方面国民经济快速增长，城市化快速推进，导致需求一方面急剧增加，而供给明显不足，只能推动房价上涨。原因很简单。原因是市场上的价格是由供求平衡决定的。在供给不变的情况下，只要维持对高七的需求，价格就会上涨。除非需求减少，否则价格很可能会下跌。但我们知道，只要经济发展，需求就会增加。需求下降只能意味着经济下滑，比如人们收入减少，或者对经济失去信心。

中国商报:中国房地产市场是否存在资产泡沫？人们经常把中国目前的房地产市场与日本80年代末的房地产市场进行比较。你怎么想呢?

许程刚:应该注意的是，高价格并不意味着泡沫。是否存在泡沫取决于经济基本面。

泡沫的程度不能简单用价格来衡量。在北京和上海的中心，这些地区的高房价是可持续的。只要中国经济继续发展，这些地区房价是不可能下跌的。即使短期内可能会有10% ~ 20%的波动，中长期内还是会继续上升。泡沫意味着下跌后很难再次上涨。从整体价格来看，房地产市场现状的主要原因不是货币现象，而是供给不足。

中国现在的房价水平，比不上日本80年代的房价下降和美国2008年的房价下降。首先，中国经济的基本状态与80年代后期的日本完全不同。80年代末，日本人均gdp超过美国，而日本实际生产率低于美国。尽管人均国内生产总值超过了美国，但没有实质性生产成果的高人均国内生产总值增长率是不可持续的。这就导致了日本人手中握有大量资金，涌入房地产市场的现象。泡沫的根本原因是根本问题，所以泡沫破裂是可以预料的。目前，中国人均gdp排名世界100位之后，与中等发达国家还有很大差距。工程技术和管理技术都只是在模仿阶段，但还是有很大的发展/0/12365；だよ，至少需要20年才能赶上美国。在世界经济发展史上，房地产一直与经济基本面同步发展。所以，从经济基本面来说，随着中国经济基本面的发展，房地产还会继续发展。

中国房地产市场比不上美国次贷危机。次贷危机是由金融工具革命引发的，金融工具革命使得买房变得极其容易，这意味着购房者几乎不用花钱就可以买房。特别是美国长期以来都是发达国家，年增长率很难超过3%。当时，房地产发展速度与经济增长完全不成比例。可以说，房地产开发与经济发展完全脱节，导致泡沫。美国的泡沫源于金融和实体经济的脱节。

目前美国城市化率是90%，而80年代后期日本城市化率已经超过80%，中国城市化率不到50%。房地产市场仍有很大发展。