许家印：恒大地产的下一个十年

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编者按:十年后，又会有一次盛会。随着房地产行业度过黄金十年博鳌房地产论坛，第11届年会将于2011年8月16日至19日继续在海南举行。近十年来，中国房地产实现了增长扩张的梦想；未来十年，我们将延续甚至超越曾经的辉煌。鉴于此，视点地产新媒体推出了“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

观点地产网吴6月25日，恒大世纪旅游城开业典礼暨恒大扶贫捐赠仪式在清远举行。恒大地产集团董事长许家印在下午举行的新闻发布会上回答了有关恒大地产各方面的提问。

许家印表示，截至5月底，恒大的销售业绩已达337亿元，接近全年700亿元目标的一半。所以很多媒体也关注恒大是否会上调年度目标，甚至会问是否会将目标定为“1000亿”。

对于这些猜测，徐佳音没有正面回应，但也多次表示不排除适时提高销售目标。下半年，恒大每个月新开楼盘10多个的时候，似乎1000亿元的销售额也不是不可能。

许家印表示，恒大目前账面现金余额高达230亿元，足以应对调控压力。除了房地产行业，恒大还将实现多元化发展。作为一个新的发展方向，恒大在文化产业布局上成立了恒大文化产业集团，涵盖电影、经纪、唱片、动画、电影五大领域。

广州恒大足球队计划仅投资7亿元购买外援，但许家印也透露，去年足球俱乐部投资1亿元，最终赚了77万元。明年援外采购支出减少后，整体投资也会下降。

以下为恒大董事局主席许家印与媒体沟通现场安排摘录:

现场提问:恒大各报称将努力50天实现半年目标。是因为实现半年目标有些压力吗？半年的目标是什么，完成了多少？

许家印:从去年到年底，我们有56处房产，销售额为502亿元。今年，我们将继续开放许多房地产项目。到6月30日，新项目数量将接近90个，下半年可能会有60到70个新项目。

作为一个公司，我们要提出各方面的工作计划，当然不是一个指标，而是有很多指标，要按照计划去执行。到下半年，公司将有60到70处房产按时开业，这是一个计划。

不是说要努力50天。当公司更加健康顺畅的时候，作为公司的内部管理人员，也要不断的激发精力和士气。就像当兵打仗一样，战前需要动员。因此，我们通常会在年初、上半年或年底发表一些重要的领导讲话，这些讲话会在内部期刊上发表，以鼓舞所有员工的士气，从而实现目标和计划。

现场提问:3月份夏先生说要保持连锁销售的增长，现在市场变了。我想知道你对此有何看法。

许家印:我觉得恒大以此为荣。去年4月17日国家出台最严厉的宏观调控政策后，应该说中国大部分房地产企业，至少90%以上的企业，都经历了成交量的大幅下滑。只有恒大同比有所增长，6、7、8、9月同比有所增长，环比也有所增长。

当整个市场形势不好的时候，一个企业可以实现环比增长和同比增长。我觉得这是企业核心竞争力最关键的地方。这包括产品质量、产品结构设计、国家布局、先进战略布局等诸多方面，是一个综合性的东西。

同样，我们都知道，从年初到现在，国家对房地产的调控力度很大。调整后，我觉得中国的房地产还是很健康的。

健康发展不一定是坏事，房价飞涨不一定是好事，房价相对稳定，成交量相对稳定也是好事。

在今年这种情况下，我们也实现了同比和环比增长。2月份销售额45亿，3月份55亿，4月份61亿，5月份77亿。我相信6月份能实现环比增长和同比增长，应该没问题。

下半年，平均一个月会有10到12栋左右的新楼盘开盘，我们相信同比和环比都会有所上升。

现场提问:今年会提高销售目标吗？700亿似乎太少了。你什么时候决定提高你的销售目标？

徐佳音:我们觉得很高，因为去年卖了500亿，今年卖了700亿，增长40%。我们觉得很高。如果销售业绩更好，不排除提高销售目标。

什么时候提高销售目标？至少这个月不会调整，也就是7月10号才会调整，后面的调整还要看销售情况和政策情况。

现场提问:由于今年上半年部分内地开发商成本涨幅非常快，请问恒大的建安今年上半年成本涨幅有多大？如果房价不涨而成本上涨，利润会缩水吗？

徐佳音:我举个例子。只是我们用的木门。国内最大的企业需要三家以上的木门厂商来供应恒大的消费。因此，我们在材料供应方面采取战略合作协议。

同意市场的变化。如果市场波动在5%以内，我们的价格不会调整。如果超过5%，10%，甚至15%-20%，双方共同协商适当调整。所以，虽然在今年的情况下，我们的物资有相当一部分是下行的，也有一部分是上行的，但是大部分都没怎么动。

人力资源是这样的。我们仍然在使用2008年的劳工标准。建筑企业还是有很多愿望的，他们跟我们提过更多。年初，我们的管理团队和他们开了一个会，决定根据省份进行调整，但我们还没有调整，因为我们使用了三年前2008年的人工差异化标准。

因为我们的施工企业也是一样，虽然人力资源的成本增加比较大，但是我们的开发量很大，对于施工企业来说也是薄利多销的概念。所以施工方虽然有些想法，但是我们的合作还是很顺利的。

我们计划在这两个月举行一次全国战略合作伙伴会议，包括材料供应商、建筑企业、装饰企业、园林施工企业、设计单位等。让他们评价恒大，因为他们可以知道恒大有哪些地方做得不好，给我们批评。

现场提问:今年上半年中国宏观调控比较严厉。你如何看待宏观调控到目前为止的效果？下半年整体宏观政策走势和市场走势如何？前段时间，恒大启东项目将其一小部分股权转让给中国房地产。当时转让股权的目的是什么？是融资的需要还是其他的需要？恒大接下来还有其他股权合作和新的融资计划吗？

许家印:我认为中国的宏观调控取得了非常好的效果。应该说中国房价还是比较稳定的。我觉得这是正常的调整，大家都要做好充分的时间准备。

至于下半年会不会有新政策，你要问温总理，这个我不知道。

我在启东项目的合作目的只有一个。这个项目是11块地，其中我们拿出了两块地49%的股权，筹集了5亿美元。

这是为了证明两个问题。第一，恒大融资渠道多，完全不需要发行可转债，这是给市场的信号。我有那么多土地，全部都是100%股权，只有三个项目和别人合作过。

此外，今天透露，恒大6月28日前账户现金余额应该在230亿到240亿以上，月底几乎会更高，所以没有必要发行可转债，其他很多项目我们也不会出售。

第二，我也很有报复心。我们上市的时候，很多分析师把启东这么好的项目算为零。本来我们以为值几个亿。许多分析师将其计算为零，当我们在2008年至2009年上市时，投资者也是这样认为的。

所以，它体现了我们的价值。它的价值不是体现在半年，而是体现在策略上。04年我们去找这块地的时候，是从上海到启东。坐轮渡开车大概要四个小时，而且是填海工程。填海还是有风险的。有哪些风险？用了六个月或者八个月，填了四个月，突然来了一个小汛期，把原来的项目都一起夷平了，这就造成了巨大的损失。

恒大的工作作风不一样。我们用了102天来填海。最初，我们使用两个团队。我们用了8个团队，102天就搞定了，所以成本很低。当然，前期填海工程的海域使用费很低，但最终还是涨价了。

当时我们选择这个项目的时候，上海到启东的沿海大桥和沿海高速公路还没有开始建设，只有政府开始论证这个事情。在我们做了市场调研之后，这个桥段是不可避免的，所以我们从战略的角度拿下了这个项目。

启东项目现在有价值，将来通车的价值会更好体现。所以股权转让有两个目的:一是实现这个项目的价值；第二，也是对谣言的回应。

现场提问:恒大多元化发展的目的或目标是什么？刚才你说了一些非房地产业务和房地产业务结合的方面，但是有没有考虑一些更大的思路？是土地管理的大概念？此外，许多开发商正在向商业房地产转型。这些旅游城市的想法也是商业地产的一些想法吗？你还有什么想法要介绍给大家吗？

许家印:你想象的是，恒大今年肯定会突破1000亿，所以我们在其他行业投资几个亿是一个概念。所以，我们涉及其他行业。比如体育主要是两个概念，一个是社会责任，一个是企业品牌效应的体现。

文化产业是从未来十年、二十年甚至三十年的战略高度来考虑的。例如，投资2000万元拍一部电视剧，与元佑想象的年销售额1000亿不成比例。我们不可能大量投资其他行业，一般只有0.0%，最多可以投资一两个点。

关于旅游地产，包括我们现在的旅游城市，其实就是旅游地产的配套设施。比如你在这里买房，什么都没有，连饭都吃不上。

如果我们没有这一套东西，我为什么要买房住在那里？没有地方买吃的，没有运动，没有文化，没有食物，所以有问题。所以其实是旅游地产的综合套餐，但对政府来说也是旅游综合体。

事实上，我们国家有10多个这样的项目。恒大产品结构和产品线丰富，中端产品占比50%，中高端产品占比20%，高端产品占比15%，旅游地产占比15%。这个项目是我们15%的一部分。

第三，刚才提到的商业综合体可能会在下半年或明年开工建设。从去年开始，我们收购了一些省会旅游综合体用地的储备项目，并邀请了国际五大设计单位和世界最著名的超高层设计大师做了大量的方案。

因为城市综合体需要较长的时间、施工周期设计等。，我们的理念是成为省会城市以上的地标性城市综合体，现在项目正在筹备中。不过，这个没那么快。明年和明年可能会有突破性的旅游综合体项目，但我们已经开始设计了。

现在我们有11个计划在11个省设计地标，也就是说，我们正在为未来两三年地标性城市综合体的发展做一些准备工作。

现场提问:你打算在这一块投资多少？恒大世纪旅游城销售约5000至6000平方米，该项目总投资数十亿。这是一个长期的投资过程。什么时候收回成本？

徐佳音:这个比例没有办法定义。但我们的想法是，未来10到20年，恒大的地标在全国每个省会城市都能找到。

如果说比例的话，我现在建三个城市地标，一个建筑面积50万，所以50万占了我们整个面积的一小部分。投资可能比较大，所以速度不会太快。只能说，在我们现金流很充裕，占比很低的情况下，需要10到20年才能完成我们的长期战略。

目前恒大世纪旅游城投资不到几十亿，应该在14亿到15亿之间。综合体的设定也是我们2004年市场定位做的一个概念，一个6+1的概念。

现在看来，它重新开业以来非常成功，给公司带来了良好的长期效益。

现场提问:2011年8月，博鳌房地产论坛将在海南举办，所以我们的主题是未来十年。你如何看待未来十年的恒大？

徐佳音:下一个十年会比上一个十年更好。一定要相信，因为我们会积累更多的经验，壮大自己的实力，有不同的基础条件。

前十年很辛苦很累，但未来十年条件会更好，发展会更好。