易宪容：莫期望“新国八条”产生立竿见影的作用

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中国经济网北京3月30日电(记者朱)经济学家今天发表博文称，我们不应高估新中国八条对国内住房市场的直接影响，因为只有当市场对房价上涨的预期发生逆转时，才是国内住房价格向下调整的真正开始，住房市场的宏观调控政策才能产生效果。

易宪容说，八大后，抑制高房价的各种政策相继出台，如“房价备案制度”，整顿住房交易市场秩序，限制住房购买和价格，但这些政策是否达到目标确实使市场非常怀疑。因为如果我们不能理解房地产价格快速上涨的本质，并采取相应的政策，住房市场就不可能得到很好的调整。

据易宪容介绍，国家统计局2月份公布的近期70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，2月份的房价，无论是一手房还是二手房，无论是环比还是同比的价格变动，很多城市都没有下跌，但涨幅最大的是下跌。但仅从国家统计局的房价指数来看，认为国内房价开始回落调整。仅看2月份全国一二线城市房屋销售大幅下滑，就认为新中国八条的政策效应出现，现在估计还为时过早。

因为，从2009年第二季度开始，国内房价迅速飙升，这基本上是政府住房优惠政策过度激励的结果。在这种激励政策的推动下，国内住房市场已经成为一个住房投机市场(普通消费者在高房价下无法进入这个市场)。众所周知，住房消费和住房投资具有完全不同的定价、定价运行机制和需求关系。在一个以炒房为主的市场中，其价格完全由投资者的市场预期决定。投资者的市场预期在于投资者融资成本、融资杠杆率和融资可及性带来的获利效应。只要购房的盈利效应存在，投资者对房价上涨的市场预期就不会改变，房价也不可能下跌。如果房价不变，房市如何表现出调整？

在易宪容看来，虽然《中华人民共和国八条》明确指出要严格限制和打击住房投资和投资投机，但住房投机政策仍然遥不可及。“新中国八条”政策对新购房者只有效果和限制，但超出了大量房屋的投机或投资范围。在这种情况下，这些炒房者肯定会认为政府打击炒房的政策是暂时的，只要限制政策的时效性结束，炒房就会受到影响。所以他们预计房价会以过时的政策报复性反弹，现在最好的策略就是紧紧抓住所购住房，等待房价反弹后再卖出。所以对于炒房团来说，房价上涨的预期并没有改变，相反，这些政策依然在强化房价上涨的预期。

另一方面，对于新进入者来说，虽然目前进入房市的信贷条件比以前高得多，进入成本也有所增加，因为房市的盈利效果并没有改变，尤其是当这些新进入者看到，只要他们持有一套房子，政府的住房政策就超出了他们的能力范围，那么这些新进入者就会想尽一切办法突破现有政策的限制，进入房市。因为，在这些人眼里，只要买了房子，就有赚钱的机会。在这种情况下，房屋销售者只要采取良好的营销手段，稍微调整价格，就很容易诱使他们进入房屋市场。此时无论是房屋销售者(如房屋开发商)还是房屋购买者，对房价上涨的预期都没有太大变化。房市上有些楼盘的价格好像下降了，但这只是表象。既然房价上涨的预期没有改变，那么房价向下调整也是不可能的。

最后，易宪容强调，从《中华人民共和国税收政策》第八条来看，无论是房屋交易流转税还是交易所得税，其税率都不是针对房屋投机的。相反，过低的住房交易税和没有住房房产税已经成为鼓励住房市场投机的催化剂。由于房屋转让、收入、财产持有等税收并不严重，购买房屋是有利可图的，盈利效果会波及整个市场。怎么才能不鼓励更多的人进入房市投机呢？在这种情况下，要想有向下调整或者新中国八条的效果，并不容易推高房价。